美国土地管理制度及其启示.PDFVIP

MANAGEMENT管 理 ＼ 美国土地管理制度及其启示 @文 ／林 目轩 编者按：根据国土资源部的安排，受美国林肯土地政策研究院和加州大学圣伯纳迪诺分校的 邀请，中国土地管理法律制度培训团于2010年11月14日至12月4日在美国进行了为期21天的培训和 考察。培训团系统地学习了美国的土地产权、土地规划、耕地保护、土地整理、土地征收和土地 市场及税收等相关法律制度和操作实务。多位教授为培训团作了一系列精彩的讲课。此次对美国 土地管理的基本情况、法律制度、操作实务等都有了较深的了解，虽然中美土地基本制度不同， 但在诸多方面仍值得我国借鉴，对进一步完善我国土地管理法律制度，推进我国土地管理事业发 展给予了新的启迪。 完整的土地产权登记制度 于公共用途，主要为国家公园、未利用 土地规剃综合性强 土地、生态保护区、公共设施和公益事 美国是个极其重视土地私有产权 业用地及私人无法利用土地。这些土地 美国政府是高度分权的法制政府， 的国家。土地私有制是这个国家的基本 是美国各级政府通过战争掠夺、收购和 建立了抗社会冲击力很强的联邦、州、 特征 ，这一特征渊源于建国初期建立的 征收私有土地等方式而获得 ，分别属于 县、市四级政府的职责异构体制，各级 土地私有制基本框架，美国大多数国民 联邦 、州 、县或市政府所有 ，由各地相 政府职责明确且不重叠，各 自依法各司 认为私有制为 自由和公民权利提供了基 关土地管理局管理。另有60％的土地为 其职。 础和保障。虽然1787年美国宪法中没有 私有土地。美国地方政府建立了完整的 美国联邦政府层面没有正式的土地 专门针对土地产权的条款，但在1791年 土地产权登记制度 ，并可以公开查询 ； 利用规划权 ，土地利用规划权是州政府 《美国权利法案》第五次修正案有关条 私有产权拥有对土地的控制进入权、使 的权力之一。由于历史 、地理、经济、 款中明确：没有合理的补偿，私有财产 用权、销售权 、租赁权、赠与权和继承 政治 、文化等方面的差异 ，各州政府 不能被征收作为公共用途。这个条款确 权等 ；除非为了公共用途并给予合理补 处理土地利用规划问题的重点也各不相 了立了4个关键性的概念：明确了私有产 偿，私有土地不能被征收。 同。县、市政府作为州政府的附属物 ， 权存在，明确了征收土地是一种政府行 没有州政府的授权就没有规划和处理土 为，明确征收土地的用途必须是公共用 地的正式职能。 途，征收土地必须给予土地所有权人合 近年来 ，土地利用规划主要表现 理卒偿。 尽管我国与美国的土 为土地利用分区规划，即由州政府或授 进入2O世纪，美 国的私有产权保 地所有制不同，但美国对 权县市政府 (地方政府 )将区域 内土地 护得到了进一步强化 ，以全球化推进 进行分区，并规定土地的用途，划分各 土地产权明晰的规定和严 和1989年东欧和前苏联剧变为标志性事 种用途 (商业用地、工业用地、居住用 格的保护制度仍值得借 件，明晰和保护私有产权不但在美国得 地、农业用地等)的分界线，包括对容 鉴。 到进一步的发展，并随着技术进步和政 积率 、建筑密度 、建筑高度 、地块边