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“营改增”对未来房地产行业财务管理影响 　　摘 要：自2012年“营改增”在上海试点以来，“营改增”已经受到了社会的广泛关注。根据建筑业与房地产业的联系，通过阅读大量文献，分析“营改增”后房地产业的税负以及对其财务管理的影响，进而提出对策建议。 　　关键词：“营改增”；房地产；财务管理；影响 　　中图分类号：D9 　　文献标识码：A 　　文章编号2015 　　1 房地产行业“营改增”的背景和必要性 　　2012年1月1日起在上海市交通运输业和部分现代服务业开展营改增试点改革，拉开营改增的改革大幕，同年8月营改增试点分批扩大。 　　“营改增”政策出台的初衷，主要是消除制约服务业发展的税收制度障碍，同时，从总体上减轻生产性服务业相关产业链的税负。“营改增”能够实现税制转换，打通连接二、三产业增值税抵扣链条，从制度上解决货物与劳务税制不统一和营业税重复征收问题。 　　而房地产行业具有基础性，先导性，协调性等特点，关系国计民生，其实施的必要性如下： 　　（1）从企业层面看，“营改增”后更加规范财务税收管理，规范经济市场行为。“营改增”后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放型，可能导致虚开发票的，给后续税收征管带来困难，无法规范行业市场经济行为，对行业内公平竞争形成了阻碍。 　　（2）从行业层面看，有利于提高房地产行业竞争能力。营改增后，房地产业营业税改征增值税，有助于提高行业的分工与专业化，如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。 　　（3）从消费者层面看，利于房价回归合理平稳。“营改增”可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，有利于房价稳定。另外，如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额。 　　（4）从社会层面看，有利于减轻社会税务负，担消除重复征税。房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力。 　　2 房地产行业“营改增”后将带来的影响 　　改革总有两面性，由于现在房地产行业仍然实行营业税，“营改增”势必会对房企的经营成果、资产、企业发展能力、管理能力等产生一定的影响。 　　2.1 对经营成果影响 　　房地产行业“营改增”对企业经营成果与现金流的影响主要表现在对收入、成本两个方面。 　　（1）收入将会将会相对减少。“营改增”后，销售额中不包括向购买方收取的增值税销项税额。收入比含税收入下降的百分比=[1-1/（1+房地产业增值税税率）]，假定房地产企业增值税税率为17%，由此可得，依据公式可以算出，A=含税A/1.17，即表明收入减少14.5%。 　　（2）成本相应降低。“营改增”后企业在外购原材料等方面的进项税额在取得增值税专用发票后可以抵扣，而以前是将这项支出计入成本核算的。 　　2.2 对企业固定资产的影响 　　在“营改增”前，由于增值税进项税额不能抵扣，所以这部分费用计入固定资产的原值；“营改增”后，可抵扣增值税进项税就不计入原值，因此使得固定资产的原值降低，资金的占用减少，并且固定资产的折旧将会相应降低。因此，“营改增”后，固定资产进项税额可当期抵扣，节约了固定资产投资成本，减少了资金的占用。 　　2.3 对企业发展能力的影响 　　公司生产经营活动的根本目的就是生存和发展。本文选取营业收入增长率、净利润增长率和资本保值增值率三个指标。 　　营业收入增长率是本年收入增长额与上年营业收入总额的比值；净利润增长率是本年净利润增长额与上年净利润的比值；资本保值增值率是年末所有者权益与年初所有者权益的比值。三个指标值越高表明公司发展能力越好。据上文分析可知，改革后，可能会刺激公司增加固定资产投资，长期来看，随着固定资产的投入运行，公司规模会逐渐扩大，进而带来营业收入的增加，加上税负的减轻，会增加公司的净利润。这样，公司的营业收入增长率、净利润增长率及资本保值增值率都会出现增加的趋势。总体看来，公司的发展能力是有所增强的。 　　2.4 对企业管理水平的影响 　　“营改增”后企业管理也将发生变化，其中发票和成本变化比较显著。 　　（1）对发票管理的影响。 　　房地产企业“营改增”后，建筑业也纳入了增值税抵扣链条，各企业应当严格管理增值税专用发票。由于此前房地产企业是按营业额全额计征营业税，所以营业税发票的计税作用相对较小，因此企业对其的管理也较为松散，不太规范。房地产企业“营改增”后，许多经办人员也不是很熟悉增值税抵扣的原理，对发票管理