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“营改增”对我国房地产业的影响分析 　　摘 要：税收作为国家宏观调控的手段，对企业的影响不言而喻。近几年“营改增”的改革，已蔓延至全行业，房地产业作为“营改增”的改革对象，这必然会影响到房地产业的发展。基于SWOT模型分析了“营改增”对我国房地产业的影响，对完善“营改增”具有借鉴作用。 　　关键词：房地产；营改增；影响 　　中图分类号：D9 　　文献标识码：A 　　doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.16.061 　　1 引言 　　2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。根据“营改增”总体部署方案，房地产业于2016年彻底完成变革，这对房地产业来说是一个重大的变革。以下基于SWOT模型来分析“营改增”对我国房地产业的影响。 　　2 “营改增”对我国房地产业的影响的SWOT分析 　　2.1 优势（S）分析 　　2.1.1 完善税收链条，增加增值税比例 　　“营改增”是一个税收制度完善的过程。与营业税不同，增值税作为一种流转税，其计税主要依据是商品以及应税劳务在其流传过程中而产生的增值额，以致“营改增”消除了最终消费前的重复征税，使社会分工更加合理，促进经济效率的提高。同时，“营改增”使原本属于营业税部分变为增值税部分，增加了增值税所占的税收比例。 　　2.1.2 促进房地产业良性发展 　　近年来，以“北京、上海、深圳”为代表的一线城市房地产市场价格飞速增长，以致政府需要在土地获取方式、土地用途及土地价位等多方面来对房地产市场进行调控。而“营改增”可以帮助政府在房地产市场定价方面起到调节作用，“营改增”实施后，消费者避免了重复征税，减少了税收负担，有利于促进房地产合理定价，规范房地产定价机制，促进房地产的良性发展。 　　2.2 劣势（W）分析 　　2.2.1 增加房地产成本 　　“营改增”在一些情况下会使房地产成本呈现不降反升的情况。建筑业作为房地产业的前期工程，与房地产业息息相关，建筑成本对房地产成本起着举足轻重的作用。而“营改增”后在一定情况下增加了建筑企业税收负担，以致建筑成本增加。“营改增”前，建筑业营业税税额比为3%，而“营改增”后，建筑业以税率为11%来征收增值税销项税，同时以税率为6%来进行进项税的抵扣。这就使得当建筑原材料增值超过某一点时，企业现如今所需支付的增值税大于原来所需支付的营业税，使得建筑成本增加，最终导致房地产成本增加。 　　2.2.2 增加房地产税负 　　“营改增”后在一些情况下会使房地产税负呈现不降反升的状态。改革前，房地产业以税率为3%或5%来征收营业税，而改革后，房地产业将以税率为11%或17%来征收增值税。这也使得当房地产增值达到某一点时，企业目前所需支付的增值税将大于原来所需支付的营业税。与此同时，随着经济的发展，劳动力价值也随之增加，人工成本作为房地产成本的重要组成部分，而人工费用却不能开具增值税发票，使得部分企业增值税无法得到抵扣，最终增加了企业的税负。 　　2.3 机遇（O）分析 　　2.3.1 合理设置增值税率，提高增值税能力 　　国家实行“营改增”的主要目的是完善税收链条，合理利用税收政策来进行市场调控。当增值税具有合理的征收标标准时，国家的目的则可以达成。国家可以通过对增值税率的设定，来减少对偏远地区那些增值浮动较小的房地产税收，增加对增值效果明显的房地产税收，通过控制征税来调节贫富差距和规范房地产市场的作用。 　　2.3.2 为提升增值税发票管理水平提供机遇 　　“营改增”实行后，增值税发票将全面使用，而增值税发票是经济违法行为涉及较多的一种票种，是需重点管理的对象。房地产业全面使用增值税发票，使得政府注重对增值税发票的管理，为减少由增值税发票带来的违法行为提供了机遇。对于对增值税发票的管理，笔者有以下几点建议：第一，指派专人负责专用发票的认证管理工作，以便增值税专用发票能及时的得到认证，达到最大限度的抵扣。第二，日常工作中，尽量减少交易程序，最好与增值税一般纳税人直接交易，并且尽早取得增值税专用发票。第三，从法律限制及提升公众对增值税专用发票的认识等各方面对虚开与接受虚开增值税专用发票的行为进行防范。 　　2.3.3 实现房租和人力成本的抵扣 　　“营改增”使得租赁收入与租赁性质相关变为可能。“营改增”可以通过对住房与非住房实行不同税率进行征收，不仅促进租赁市场的发展，而且保证了对非住房租赁，如商业、教育等的税收。 　　对于人力成本而言，营业税制下它是不可抵扣的