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第二章 房地产投资及其区位选择 考试的基本要求： 掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资与间接投资的区别与联系 熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容 了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求 第一节 房地产投资 一、房地产投资的概念（掌握） 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。具体表现为：通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抑制通货膨胀对投资者的影响。 二、房地产投资的形式（熟悉） 房地产投资分为直接投资和间接投资。 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。 （一）房地产直接投资 1．房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。 房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 2．房地产置业投资 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。 房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。 8.关于房地产置业投资的说法，正确的是(　　)。 　　A.房地产置业投资属于间接投资 　　B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产 　　C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入 　　D.房地产出租不属于房地产置业投资 1．房地产投资之利 （1）自然寿命周期长，适于进行长期投资 （2）易于满足使用者不断变化的需要 （3）能从公共设施的改善和投资中获取利益 （4）相对较高的收益水平 ①房地产开发投资中，大多数房地产开发项目的成本利润率能超过20%。在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，其权益投资收益率会更高。 ②房地产置业投资中，考虑到持有期内的增值收益，每年实现10%～12%的权益投资收益率也比较容易做到。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。 （5）能够得到税收方面的好处 这主要是针对置业投资来说的。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净运营收益为基数以固定税率征收的。这句话中的毛租金收入应该理解成有效毛租金收入，但这句话中“净运营收益”这个词似乎不恰当，因为后面我们还会提到这个词，净运营收益应该等于毛租金收入扣除运营成本，所以此处这句话的含义应该是：置业投资的所得税是以有效毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的数额为基数以固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净运营收益（也就是应纳税收入）减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。 （6）易于获得金融机构的支持 由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。 （7）能抵消通货膨胀的影响 由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手