关于物业服务费收费难、调整难的几点思考.pdfVIP

● 每月企划 关于物业服务费收费难、 调整难的几点思考 文 Artic1e 刘生敏 根 据2013年 中国物 业 管理 行业 发 展报 告 ，全 国 题 ，难 以从根本上解决物业服务面 临的困境 。要解 决两 18852个 小 区中，2011年后物业服务 费上调 的只有1638 大难题 ，根本还是改变过去对物业 管理概念 的误 区。借 个 ，仅 占8．69％，而 同期城 市人 员最低 工 资标准上涨 此机会抛砖 引玉 ，希望借广泛讨论物业费 的收费难 、调 17．6％。尽管小区服务人员不可能都是最低工 资人 员，而 整难 的契机 ，尽快扭转对物业管理 的错误认识。 且也不是所有小 区都需要上调物业 费 ，但 是物业服务 费 调整难 ，这是社会和行业都 已经公认 的事 实 。与此相对 一 、 物业管理与物业服务 应 的还有物业服务 收费难 。上海是物业服务费收费 比例 我 国的物业 管理是 随着住房商 品化开始 的，起初只 比较 高 的城 市，但是物业服务费收费难 已经 出现 ，尤其 是作为房地产开发商 的售后服务 。物业 管理最早在深圳 是城郊 结合部 、售后公房小区，收费难 已经突显 。正是 开始试 点实施 的，物业管理 (PropertyManagement) 由于物业服务 费收费难 、调整难 ，物业公司弃盘现 象逐 的概念也是从邻近 的香港学 习来的。其实，物业 管理 的 年增加。 核心现在大家 明 白了，应该 叫 “设施 管理 (FaCi1itY 据2014年4月15日新 闻晨报报道，据统计 ， 目前 闸北 Management。FM) ”。 区3万平方米 以下 的小区有239个 ，部分小区 因物业公司撤 2O07年1oB1日 《物 权法 》实施 以后 ， “物 业管理企 离 已出现 “无人管辖 ”的真空地带 。据 “抛盘 ”的物业 业 ”又更名为 “物业服务企业 ”，并把物业服务企业 的 公司介绍 ，他们撤离 的主要原 因是 由于物业 管理 费近 “物业管理 ”改为 “物业服务 ”。中国讲 究名正言顺 ， 1O年没有上调 ，而员工工资年年增长 ，收到 的物业 管理 但是 即便物业 管理改为物业服务了，实际上并没有 改变 费远不能抵上 日常开销 。 人们对物业 管理 的认识 。 笔者从事业主大会 、业委会和物业 管理研 究与实务 早在2004年 ，笔者 曾经提 出 ，就 业主来 讲，行使业 操作近2O年 ，深感物业服务行业 目前面 临的物业服务 费 主权利和履行业主义务 ，物业管理是业主 的义务 。物业 收费难 、调整难仅仅是物业服务行业面 临难题 的表象 ， 服务作为物业公司的专业服务 ，本身与物业管理也是不 如果仅仅停 留在物业服务 收费、调整 的技巧上 思考 问 矛盾 的。在业主大会决策层面 ，业主决定物业 管理的各 一 每月企划 业公司作为物业服务 费的归集人 ，压根就不能把 归 集的物业服务费作为 自己的营业收入 ，否则就必然造 成物业 公司重复纳税 ，同时混淆了业主对物业服务费 的认识。 项事务 ，包括选聘物业服务企业或者其他 管理人 ，甚至 物业服务费并不是支付给物业公司的营业收入，而 自行管理 。如果业主大会聘请物业服务企业 ，业主大会 是归集起来主要用于支付物业管理的成本 费用 。 实际上花钱买物业服务 。至于物业公司是叫物业 管理公 至于物业 公司获取 的报酬 ，才是物业 公司 的真正收 司还是物业服务公司 ，本身没有太大实际意义 。笔者恰 入 ，应该按章纳税。 恰认为 ，把物业 管理改为物业服务 ，