研讨不动产开发结课论文.docVIP

　　研讨不动产开发结课论文 研讨不动产开发结课论文 导读：房产价格上升。这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场，也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。土地的自然地理位置是固定不变的，但是，其社会经济位置却会随着 引言：正如我们所知，房地产是国民经济的一个重要投资领域，也是一个高 回报与高风险同在的投资领域。 外部环境的复杂多变性与房地产经营管理的特殊 性以及房地产企业自身的特点等多种原因， 决定了在房地产开发与经营的过程中 存在着的潜在的风险。 而对于各种风险，只要对其有一定的分析与了解，我们都 可以采取各种方法将其损失降到最小。 1.房地产开发与经营存在的风险 1.1 社会风险 （1）政策因素 由于国家或地方政府的政策变化而给房地产企业带来的风险。 政府政策的出 台，其目的都是积极的，都是为在宏观方面房地产市场，使其稳定、合理、有序 地发展。 但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素。 政府为 了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列 的政策，如有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、 价格政策等， 均对房地产投资带来巨大的风险。 频繁的出台的政策会带来开发时 机、开发规模、开发方式选择的改变,带来开发成本、投资回收期限、实际利润 等的变化,会导致房地产项目达不到预期目标或偏离本来的意图,从而导致亏损。 政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 （2）政局安定因素 若政局正处于不稳定时期，如战争、社会动荡、工人罢工等政治因素都会对 房地产企业带来风险。 （3）社会治安因素 社会治安关系到人们的财产安全与生命安全，只有社会治安状况良好，人们 才能安居乐业，进行房地产开发与经营才能有更好的保障。 1.2 经济风险 （1）市场因素 市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险 。 供求关系 的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产价 格下降， 求大于供也会使得房产价格上升。 这种变化会导致房地产投资的实际收 益偏离预期收益。 房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的资 金流动差。 房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场，也必 然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。 土地的自然地理位置是固定不变的， 但是， 其社会经济位置却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。 当位置由劣 变为优时，地价会上升；相反，则地价下跌。 且房地产价值量大也决定了房地产交易的完成需要一个相当长的时间过程。 房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。 规模越大，投资额越大，投资周 期越长，资金周转也越慢。 这些都影响了房地产的流动性和变现性，使得房地产 开发与经营在市场供求关系的变化中具有巨大的风险。 房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处 于不利地位。 开发期越长，各种社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的 费用和建设项目的租金和售价便越不确定，风险相对也越大。 当供给短缺而价格 上升时，房地产纷纷在建，但 3 4 研讨不动产开发结课论文 导读：；利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带来风险。汇率的变化可能使与外币发生联系的房地产企业带来损失。对涉外房地产经营来说，汇率的浮动与国际发展状况都会对投资项目产生很大的影响。1.3自然风险自然灾害的发生往往是不可预测的，且不 由于建设周期长，可能等到楼宇相继建成时，楼价 随供应的增加而下降。 这样一来，房地产市场情况更难把握，风险更大。 （2）通货膨胀因素 当通货膨胀时，货币贬值，建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高，对于 周期较长的正在建设房地产来说，这无疑是一场灾难。 在国家有关房地产开发与 经营的有关政策中规定了房地产从取得房产开发资格到房产开始开发的期限， 这 使得通货膨胀期间在建房产处于两难选择。 （3）利率与汇率因素 银行利率的变动可能会给房地产开发与经营带来损失。 一般地，使用高利率 折现，会降低投资者的净现值收益；利率的上升，会直接增加投资者的成本，加 重其债务负担；利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给，从 而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带来风险。 汇率的变化可能使与外币发生联系的房地产企业带来损失。 对涉外房地产经 营来说，汇率的浮动与国际发展状况都会对投资项目产生很大的影响。 1.3 自然风险 自然灾害的发生往往是不可预测的，且