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第4章 收益法 Income approach （三）净收益在前若干年有变化的公式 2 收益年限为有限年： （3）纯收益还有“客观纯收益”的含义，而非实际纯收益，因为房地产是与其他生产要素结合在一起产生收益的，其他生产要素的优劣会影响总收益的大小，因为运用收益法估价时，要求在其他生产要素均处于正常情况下，房地产所能产生的最大收益。 4.纯收益的取舍 A：基于租赁收入测算净收益 基于租赁收入测算净收益的基本公式为: 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用 ＝租赁收入－(维修费+管理费+保险费+税金) B：基于营业收入测算净收益 （1）商业经营型房地产 净收益=商品销售收入－(商品销售成本+经营费用+销售税金及附加+管理费用+财务费用)－商业利润 6.收益年限的确定 ⑶资本化率的求取 例. 某房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元,年支出总费用30万元.在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格。 例：某房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8%,自有资金要求的年收益率为15%,则该类房地产的资本化率是多少? = 70%×8%＋(1－70%)×15% =10.1% b、土地与建筑物的组合 二、多选题 例题：某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36平方米，房屋建筑面积为34平方米，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。 附加条件：房租每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。 估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。 估价过程： 采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收益还原法估价。 （1）计算房地总收益A 该房屋为2005年出租，因此应该将租金修订到2007年的水平。 A1=4500×（1+20%）=5400元/月 房屋的间接收入为： A2=20000×5%=1000元/年 则房地的年总收入： A=A1×12+A2=65800元/年 （2）计算总费用C 每年支付的土地使用税和房屋税： C1=1450元/年 C2=750元/年 管理费： C3=5400×12×3%=1944元/年 维护费 先求房屋现值为:13000×34×（1-1.2%×15）=362440元 C4=362440×1.5%=5436元/年 折旧费 C5=房屋重置价格×年折旧率=13000×34×1.2%=5304元/年 租金损失费 C6=64800×1/24=2700/年 保险费 C7=1000元/年 （3）计算土地纯收益 先求房地共同的纯收益： A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7 =47216元/年 再求房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率 =362440×7% =25370.8元/年 最后求土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =47216-25370.8 =21845.2元/年 （4）计算土地的收益价格（总价格） 土地总价格=土地纯收益÷土地还原利率 =21845.2÷6% =364086.7元 （5）单位面积地价=364086.7÷36=10113.52元 （6）楼面地价=土地总价÷建筑面积 =364086.7÷34=10708.4元 [楼面地价=单位地价÷容积率（34÷36）= 10708.4元] Add your company slogan 不动产估价 REAL ESTATE APPRAISAL 不动产估价 REAL ESTATE APPRAISAL 不动产估价 REAL ESTATE APPRAISAL 不动