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销售不动产营业税 * CONTENTS： 税目 计算 销售不动产含义 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为 。 有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。 销售不动产的征税范围 销售建筑物、构筑物及其他土地附着物。 销售建筑物、构筑物 销售其他土地附着物 销售建筑物、构筑物 ??销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 ??（1）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。?（2）其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 销售其他土地附着物 ??⑴销售建筑物，包括地上建筑物和地下建筑物； ⑵销售建筑物，包括新的和旧的建筑物，因此，无论是销售新建筑物所有权，还是销售旧建筑物所有权，都应当征税； ⑶销售建筑物时，连同附着在建筑物上的机器设备一起出售，而机器设备价款又不单独体现时，应按出售建筑物价款收入征税； ⑷建筑物拆除后销售，则建筑物由不动产变动产，对销售动产，应按税法其他规定办，不能按销售不动产征税。 销售建筑物征税范围应当注意的问题 ??（1）在销售不动产时连同不动产所占土地及相连土地一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ????（2）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送给其他单位或者人，视同发生应税行为，按规定征收营业税。 （个人转让不动产要说明特殊情况） （3）纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。 （4）自2003年1月1日起，以不动产投资入股参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。（注意： 以不动产、土地使用权投资入股，与投资方不共同承担风险收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。 ）  特殊情况 个人买卖房屋税收政策 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 　　二《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）规定： 　　个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税： 　　⒈离婚财产分割；2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 ??营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 纳税义务发生时间的方法 销售不动产的纳税地点的确定方式 营业税暂行条例规定，纳税人销售不动产，应向不动产所在地税务机关申报纳税，因此，销售不动产营业税的纳税地点应为所转让的不动产所在地。将不动产纳税地点确定在所转让不动产所在地有两个好处，一是使转让地政府增加财政收入，，有利于当地的经济发展；二是有利于纳税人缴纳税款，有利于税务机关监督、检查。 销售不动产的营业额确定方式 《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，营业税计税营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。销售不动产计税销售额没有特殊规定，就执行统一规定。而在具体掌握销售不动产计税营业额还应当注意两个问题，一是对于纳税人销售不动产时从购买方取得的一切收入都要征税，包括各种基金、代收费用等；二是对纳税人销售不动产时取得实物或经济利益的，应按营业税暂行条例实施细则第十五条规定的办法计算营业额。