华侨城营销构想.ppt

LOFT市场情况：代表性LOFT项目 投资回报 区域未来发展潜力及区域未来成熟效应以及相应的投资回报 居住价值及投资回报 推广核心 典型楼盘 保利·香槟国际 保利·心语花园 保利中心 规模 总占地184亩，总建筑面积30万平米，LOFT总套数3000套 占地面积200多亩，总建筑面积579128平米，LOFT公寓300多套（当期在售） 占地面积43682 ㎡，总建筑面积390000 ㎡，LOFT公寓售罄 LOFT层高 5.2米 5.5米 5.2米 电梯配置 3梯27户 4梯17户 4梯18户 LOFT价格 8000-9000元/㎡ 11000-12000元/㎡ 18000元/㎡ 普通住宅均价 6500-7500元/㎡ 8500元/㎡ 14000元/㎡ 户型建面 44-60㎡ 60-110㎡ 40-60㎡ 依托资源 高新西区产业集聚、高校 城南会展商圈，未来商业聚集地，配套地铁五号线，伊藤洋华堂 人民南路商圈，成熟办公区域 * 典型楼盘 合力达·新锐 万景峰 规模 LOFT公寓500套 占地178亩，总建筑面积60万平米，LOFT公寓1008套 LOFT层高 4.8米（后期加隔板） 5.8米（后期加隔板） 电梯配置 4梯50户 2梯24户 LOFT价格 待售 29-32万/套 普通住宅均价 6500元/㎡ 6500元/㎡ 户型建面 31-76㎡ 39㎡ 依托资源 周边企业 高新西区产业集聚、高校 推广核心 居住价值 居住价值及投资回报，已通气 * 楼栋号 发证日期 总套数 备案可售套数 备案已售套数 保利·香槟国际LOFT 12号楼 2011-6-17 473 152 321 调查剩余套数 约150左右 销售周期 1个月 销售情况 68% 楼栋号 发证日期 总套数 备案可售套数 备案已售套数 保利·心语花园LOFT 5号楼 2011-4-29 313 209 104 调查剩余套数 约80套 销售周期 3个月 调查销售情况 70% 楼栋号 发证日期 总套数 备案可售套数 备案已售套数 万景峰LOFT 1号楼 2010-10-29 1008 131 877 调查剩余套数 约100套左右 销售周期 8个月 销售情况 87% 销售备案情况分析 * LOFT项目特征分析： 1、在售LOFT项目均为综合用地项目中商业用地产品，单一的LOFT项目较少。LOFT也必须依托综合配套才能凸显价值。 2、购买客群以投资客为主，使用客群主要依托于项目周边企业、学校的租住客群。 3、保利系产品有大量客户为品牌追随者及关系客群购买，其比达到70-80%，因此去化速度相对较快。 4、LOFT产品价格达到普通住宅产品价格1.2倍。 5、LOFT产品销售速度较快，除开盘期外，平均每月销售约30-50套左右。 * LOFT产品价值性及稀缺性凸显 LOFT的市场机遇：限购、限贷、限建 住宅限购限贷使得商业产品成为投资热点： 由于国家政策调控重点在住宅，银行信贷政策收紧住宅银根，对住宅限购及限贷政策的实施，使得原大部分投资客群。大量投资资金需要分流，对商用物业并不在限制之内，使得商业投资性产品转而成为了投资热点。 商改住限建预示着未来商住产品的稀缺性： 继2010年5月北京禁止酒店类项目分层、分套(间)销售后，北京市住建委近日又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。目前成都双流已禁止商改住项目的审批。 * 谁！是LOFT的爱好者…… 投资·家、事业·家 * 投资·家共享 事业·家共兴 投资 + 事业 + 充满个性的家 投资家 + 事业家 * 1、投资客群 小型投资者：仅接受高回报投资产品，单量购买。 中型投资者：可接受较低回报、增值性投资产品，多套购买。 大型投资者：可接受低回报、高稳定性投资产品，整层购买。 2、自用客群 过度居住：可接受较高生活成本，注重物业品质。 创作空间：可接受较高创作成本，注重个性、私密、开敞空间。 3、承租客群 居住：可接受较高生活成本，注重生活便利和品质 办公：可接受较低办公成本，但又突显企业形象及个性 客群需求分析 投资家 + 事业家 * 1、中小工商企业主； 2、自由职业者和SOHO一族； 3、在外创业、打工回乡投资及买房居住客群； 4、城北郊区及郊县富裕客群； 5、周边外来企业中商务人员、管理人员、技术人员，需在成都有临时住所； 6、专业投资者； 7、其他看重项目资源者，如教育资源、商业资源等； 8、华侨城品牌追随者。 需求价值点 1、具有中小户型过渡性居住需求 2、因工作、生意等原因需要在区域内有一个临时住所 3、中小投资额门槛低 4、商业物业增值潜力 5、未来可能的预期经营性收益 6、产品创新性 7、高性价、实用性 8、城市运