中信锦绣资本－平行基金投资项目A类优先级.ppt

概述 项目特点： 土地成本低：上海周贤、江西中威、兴宸置业项目的土地楼面价格分别为4710元/㎡、879元/㎡、167元/㎡，分别相当于评估价值的43.77%、17.35%、3.41%，项目的销售净利率均达到25%以上，应对房价的抗跌能力较强； 抵押率低：本项目抵押率为26.81%，较低的抵押率保障了此次投资本金及收益的安全。 业态差异化定位：本项目捆绑3家项目公司，项目业态、定位、区域均不同，一定程度上分散市场风险。 现金流保障强： 标的项目在基金按期退出时的测算现金流达10亿元； 尤其是上海周贤一期商业店面于2012年即可实现销售，项目位居上海市浦东区周浦地区的繁华商业中心，销售不确定性较小，其销售回款预计为9亿元，即使在基金投资期限内住宅零销售的极端情况下，也足以支付基金的投资本金及收益。 平行基金投资框架 合伙企业框架 周浦项目 周浦项目 东临周市路、西临康沈路、南临川周公路、北临公元新村，为周浦镇核心地段； 项目规划面积181,452㎡，其中地上建筑面积为133,814㎡，地下建筑面积为47,638㎡； 项目分三期开发：一期商业面积20,000㎡；二期高层住宅、别墅和商业，面积分别为16,992㎡、5,008㎡、5,598㎡；三期高层住宅、高层回迁房和商业，面积分别为41,461㎡、28,879㎡、9,972㎡； 一期项目计划引入大润发超市，目前正在商谈合作方案； 项目临近在售的商业均价50,000-54,000元/㎡，住宅为18,000-23,000元/㎡。 周浦项目 “山水艺墅”项目 “山水艺墅”项目 “财富山庄”项目 信息披露、终止、清算 合伙企业要素 合伙企业要素 第 * 页 中信锦绣资本 CITIC Kingview Capital 平行基金(有限合伙企业)投资 上海周贤、江西中威项目 2011年11月 中信锦绣资本管理有限公司 CITIC Kingview Capital Management Co.,Ltd. 私募股权投资·资产管理·财务顾问·信托 第 2 页 中信锦绣资本作为普通合伙人募集2家有限合伙企业组成平行基金投资上海周贤、江西中威； 基金首期募集A类优先级有限合伙份额≥2.4亿份，预期年化收益率16%/年，期限为2年； 本投资项目设置土地抵押、股权质押以及实际控制人连带担保等保障措施。 第 3 页 拟投资项目介绍及价值测算 投资交易结构及资金安全保障 合伙人投资要素 联系人 目 录 南京锦和股权投资基金合伙 企业（有限合伙） 南京锦浦股权投资基金合伙 企业（有限合伙） 平 行 基 金 上海周贤房地产开发有限公司 江西中威房地产开发有限公司 80% 以8000万元收购80%股权； 土地价值14.4亿元； 2.5年内，原股东对平行基金持有的股权有优先收购权； 原股东剩余股权质押。 以1.2亿元增资后持有80%股权； 土地评估价值2.92亿元； 2.5年内，原股东对平行基金持有的股权有优先收购权； 原股东剩余股权质押。 80% 银行委托贷款总额不超过4亿元 兴宸（江西）置业发展有限公司 与上海周贤、江西中威为共同实际控制人； 土地评估价值4.98亿元； 以土地使用权抵押，为银行委托贷款担保。 中信锦绣资本作为普通合伙人，通过募集设立2家有限合伙企业组成平行基金以相同条件投资上海周贤、江西中威； 募集及扩募：平行基金分两期募集，一期募集A类优先级、次级有限合伙份额，二期扩募B类优先级有限合伙份额； 第 4 页 普通合伙人 （中信锦绣资本） A类优先级 有限合伙人 B类优先级 有限合伙人 次级 有限合伙人 抵押担保 抵押担保 抵押担保 扩募 总募集规模≤6亿元 总募集规模400万元 总募集规模≥2.4亿元 总募集规模0.6亿元 总募集规模≤3亿元 第 5 页 南京锦和股权投资基金合伙 企业（有限合伙） 中信锦绣资本 普通合伙人200万元 南京秀浦天地股权投资 基金合伙企业（有限合伙） 南京南湾墅里股权投资 基金合伙企业（有限合伙） A类优先级 有限合伙人 ≥1.2亿元 次级有限合伙人，0.3亿元 合伙人 1、2、3、4……N B类优先级 有限合伙人 ≤1.5亿元 合伙企业名称均为暂定名，实际名称以工商登记注册为准； 南京锦浦与南京锦和两家有限合伙企业结构一致； 次级有限合伙份额主要由被投资公司的管理团队以及中信锦绣资本的管理团队认购）。 合伙人1、2、3、4……N 普通合伙人 有限合伙人 扩募 南京锦浦股权投资基金合伙 企业（有限合伙） 机构/个人 平行基金 目标项目概况 第 6 页 兴宸置业：财富山庄项目 位于南昌市湾里区梅岭国家级森林公园内，总用地面积253,890.79 m2 （约423亩），建设用地129,19