无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告.doc

无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告 第一部分 无锡市场 无锡概况 1. 城市综述 区号：0510 邮编：214000 人口：全市总人口518万。 位置：地处江苏省南部，长江三角洲中心地带，南临太湖，北依长江，京杭大运河绕境而过，南接浙江省、安徽省，西邻常州市，东靠苏州市，西距南京177公里，东距上海126公里。 面积：总面积4650平方公里，其中市区面积1931平方公里。区划：辖崇安、南长、北塘、新区、锡山、惠山、滨湖7区，以及江阴和宜兴2个县级市。 市名由来：据《汉书》记载，周、秦期间，无锡境内锡山多锡矿，汉初时锡矿开尽了，故名“无锡”。 无锡建市：无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县，属会稽郡。三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉。西晋太康二年(281年)复置无锡县，属毗陵郡。元元贞元(1295年)升无锡为州，属江浙行中书省常州路。明洪武元年(1368年)又降州为县，属中书省常州府。清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。民国元年(1912年)两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道。民国16年(1927年)，无锡县直属江苏省。 1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。 2. 经济综述 无锡历来就是江南富庶一方的宝地。宋代京杭大运河开通后，无锡河道中“商旅往返，船乘不绝”。城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设，市场繁荣。 明清时期，无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境，社会生产力得到较快的发展。近代，无锡经济的辐射力逐渐增强，成为江南的一个经济中心城市。 甲午战争后，许多有识之士看到国家积贫积弱，主张“实业救国”。此时涌现的荣氏家族，唐氏家族日后均成为中国民族经济旗帜，据1937年国民政府军事委员会统计，当时无锡在全国6个主要工业城市中，产业工人数占第二位，工业产值仅次于上海、广州，居第三位，资本总额居第五位。由于贷款业务兴旺，放大于存，资金缺口很大，经常向外地同行拆借调剂，因而无锡成为江浙一带著名的“放款码头”。 1949年4月23日，无锡解放，经济发展进入了一个新的阶段。1978年后，无锡经济进入了快速增长的时期，经济总体实力明显增强。1993年全市人均国内生产总值10378元，在江苏省率先达到小康标准，1997年由于苏州新区外向型经济崛起，GDP总值被苏州赶上，但由于无锡发达的民营企业，乡镇企业，第三产业发达，无锡的财富资产大部分在民间流传。 中国城市各项排名，无锡始终排在前10位左右 08年综合竞争力深圳、上海、北京、东莞、广州、杭州、无锡、苏州、南京、长沙 08年中国城市经济发展水平均衡性排名第三 08年中国城市GDP总值排名第10位 08年中国城市人均GDP排名第10位 无锡与苏州和常州市区距离均不超过40公里， 无锡与苏州已经交替霸占江苏省城市GDP头两名20余年，并列称为苏南双子星， 无锡与苏州两个城市之间的竞争空前激烈，“政府招商部门在国外的争夺，城市设施建设的比拼，旅游资源的争夺，城市高官领导互调等等”在全国范围内都极其罕见。与苏州不同，无锡外资合同只有苏州三分之一，无锡的经济并不全是外向型经济，无锡的民营企业和乡镇企业众多，城市第三产业发达，市区本地人口较多，较集中。 无锡房地产市场 无锡房地产市场发展综述 无锡楼市商品房发展自1995-2000年左右单位福利分房个人买断后开始。无锡楼市价格大幅拉动开始于2002年无锡太湖花园，新世纪花园，黄金海岸，五爱家园等中心城区配套较完善的花园式小区的出现，自2002到2007年价格持续攀升，到阳光城市花园等超大规模社区热卖到达顶峰。 但从08年初开始冰冻，当时土地市场突然放量，各类大型开放企业介入（如万科，绿地，顺驰等），在城市边缘地区大量开发，导致楼市价格秩序被打乱，大量低价位大型社区出现在无锡边缘城区，市场难以消化，观望气氛严重。 无锡楼市自08年下半年进入成交低谷后，在2009年第一季度开始出现持续放量的“小阳春”局面。无锡楼市的成交量从春节后至今确实显现出回暖迹象，且目前仍在持续增长，但在增长背后，支撑市场的只有刚性需求，成交上扬主要是由借贷拉动。业内据此认为，楼市回暖恐难持久。 房管部门相关统计，从商品住宅成交面积来分析，2009年1-3月无锡市区商品住宅销售主要以100-144平方米的中等户型为主，占商品住宅市场成交的52.52%；从商品住宅成交单价来看，6000元左右的房