近0年来中国地级及以上城房地产依赖度时空分异-广州社科联.pdfVIP

INDUSTRIES 产 业 近0年来中国地级及以上城市 房地产依赖度时空分异 ◎ 潘竟虎 摘  要：利用位序—规模分析法、ESDA—GIS和趋势面分析方法，对2003年、2007 年和2012年全国343个地级及以上城市房地产依赖度的空间分异格局、总体趋势、空间 异质性和自相关性进行研究。结果表明：中国地级单元房地产依赖度空间分异显著， 2003年房地产依赖度呈现东高西低、北高南低的态势，2007年表现为东高西低、南高北 低的空间特征，2012年则为东部中部西部、南方北方中部。近10年来，地级单元 的房地产依赖度整体呈扩大趋势；一线城市的房地产依赖度逐渐降低，而二线城市的 房地产依赖度快速增加。房地产依赖度的自相关性前5年减小，后5年增加。房地产的投 资属性、金融市场不健全、经济结构失调和地方财政弊端是造成地方经济对房地产业 过度依赖的重要原因。 关键词：房地产依赖度 ESDA-GIS 时空分异 中国 【 】 中图分类号 F23.3   doi:0.36/j.issn.674-778.205.03.00 住房与饮食、医疗、就业、教育等一 房地产依赖度和住房可支付性等问题亦 样，始终是人类生存与发展的基本需求， 成为学术界关注的热点问题[1] 。当前房价 也是最重要的民生问题之一。中国自1990 居高不下的一个重要原因在于房地产“绑 年代开始进行住房制度改革，取消福利 架”了地方政府的利益，这既是因为土地 分房，住房逐步进入商品化的时代，房地 一级市场垄断的因素，也是由于地方财政 产业快速发展，城市商品住宅价格也随 收入对房地产市场存在很大的依赖性： 之水涨船高，大城市房价居高不下，“房 土地出让金成为地方财政收入的主要来 奴”、“蚁族”、“蜗居”等新名称相继 源，甚至于许多地方政府财源已变成“房 出现，引发社会的广泛关注，房价泡沫、 地产财政”。过去10年，受益于全球化红 【基金项目】国家自然科学基金项目；西北师范大学青年教师科研能力提升计划项目（SKQNYB12021）。 《城市观察》2015年第3期 87 Urban Insight , No. 3, 2015 产 业INDUSTRIES 利、人口红利以及房地产市场改革红利等 大区别在于空间的固定性和不可移动性， 因素，中国城市房地产市场空前繁荣，与 具有强烈的地域性。研究房地产依赖度不 此同时，地方政府财政对房地产业的依赖 但要关注时间维度上的某个（些）年份， 程度也越来越深。房地产业本身具有鲜明 还需深入挖掘空间维度上的区域差异。中 的周期性特征，单纯依靠行政手段不能保 国地域辽阔，城市众多，城市之间发展程 证房地产市场不产生波动，地方财政如若 度差异较大，房地产依赖度的城市分异也 过度依赖于房地产行业，不仅会引发房价 极为显著。此外，房地产依赖度不仅在区 居高不下招致民怨，也直接影响到地方财 域间存在着差异，在各线城市间也呈现出 政收入的持续增长。1990年代初日本爆发 分化的格局。中国实行市管县体制，地级 的房地产泡沫破裂，1990年代中后期东南 市均为所在区域的经济、文化中心，在地 亚和香港房地产泡沫破裂引发的