房地产开发与经营课件第9章.ppt

房地产开发与经营 房地产开发项目 又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。 可分为单项工程、单位工程、分部工程等。 房地产开发项目管理的概念 指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理。包括： 成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等。 成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。 房地产开发项目管理的层次体系 工程项目质量管理的特点 项目工程质量控制常用方法 项目进度管理的概念 房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。 房地产开发项目进度管理的阶段 影响房地产开发项目的因素 网络图法的基本原理 网络图的分类 网络图技术的特点 房地产开发项目成本管理的概念 房地产开发项目成本构成 房地产开发项目成本管理原则 房地产开发项目成本管理的主要内容 * * 房地产开发项目其他管理 房地产开发项目成本管理 房地产开发项目进度管理 房地产开发项目质量管理 房地产开发项目管理概述 第7章 房地产开发项目管理 第一节 房地产开发项目管理概述 ...... 供货方的项目管理 监理方的项目管理 房地产开发项目管理的层次体系 业主方的项目管理 工程总承包方的项目管理 设计方的项目管理 施工方的项目管理 社会环境方的项目管理 第二节房地产开发项目质量管理 2 质量波动大 3 质量变异大 4 质量隐蔽性 5 终检局限大 影响因素多 1 排列图法 因果分析图法 直方图法 控制图法 1 2 3 4 鱼刺图 正常分布 绝壁形分布 双峰形分布 折齿形分布 孤岛形分布 直方图 控制图法 上线 长期平均值 下线 第三节 房地产开发项目进度管理 项目可行性研究及立项阶段 项目建设阶段 项目交付使用后的适用阶段 核心 政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素 7 资金因素 5 水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素 6 其他不确定性因素 8 施工机械设备因素 4 材料设备与构配件因素 3 技术因素 2 人的因素 1 影 响 因 素 序号 通过网络图时间参数的计算，找出关键线路。 将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，并绘制成网络形式。 利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其最优方案。 1 2 3 项目进度管理控制方法——网络图法 网络图分类 按最终目标 按编制对象范围 按工作衔接特点 普通网络图 搭接网络图 单目标网络图 多目标网络图 群体网络图 单项工程网络图 局部工程网络图 按表示方法 单代号网络图 双代号网络图 双代号网络图 单代号网络图 横道图 （横道图计划） 网络图 （网络图计划） 网络图 第四节 房地产开发项目成本管理 即在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 销售成本 开发成本 土地费用 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 项目成本构成 公共配套设施费 开发间接费 财务费用 销售广告、代理等费用 ? …设置科学的成本管理目标 …设计阶段投资控制是重点 …变被动控制为主动控制 …经济与技术结合是成本管理的高效手段 ? ? ?