洪雅市场报告幻灯片.ppt

项目站位 通过这样一个差异化定位，将项目定位于“领导者”角色，建立新的高端评估标 准及产品特色价值，随着项目的推进及价格的不断走高，最终成为本土市场 “领导者”角色。 —制定游戏规则 —垄断价格 —产品有不可复制性 —建立成本优势 领导者 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 非行业领袖，中大规模市场 非行业领袖，中大规模 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 —建立低成本结构 敏锐的机会主义者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 行业领袖 次非主流市场 √ 项目定位 城市中央----五分钟地标生活圈 地段 配套 教育 品质 户型 核心之地，入则宁静、出则繁荣。仅少数人才有实力居住在该区域，本项目独有的优势。 集中是商业和裙楼式商业、城区商业核心，独立商业街，购物，休闲娱乐，餐饮为一体综合体。 洪雅中学，幼儿园。 项目用料精良，做工精细，倍显主人尊崇高贵。 舒适，精致，亮点多，适合洪雅县客户群体的需求。 √ √ √ √ √ 主广告语 繁华之后?生活之上 经济指标梳理 建筑面积 112672.3㎡ 土地性质 商住用地 总建筑密度 ≤80% 商业建筑密度 ≥51% 住宅建筑密度 ≤49% 住宅容积率 6.5 绿地率 ≥20% 限高　 100M　 项目规划指标限制明显，项目的发展方向商业占重要比重； 本案商业占比≥51 住房比例小于49%，户型面积配比不限制； 商业较大的体量下，政府要求同层赔付拆迁使得商业不得不双首层； 商业面积占比较重，增加后期销售难度。 护城河 ≤100米，最高26层 南街 住宅 住宅 住宅 酒店 人民街 电 视 台 五 牛 灯 饰 城 休闲广场 指标推算 根据以上经济指标及项目地块特殊性 推算本项目修建地块分为3块土地 2栋1-4裙楼商业带住宅（27层） 1栋集中式商业带酒店式公寓（15层）住宅（27层）。 其中集中式商业平层面积为 8000㎡ 裙楼商业平层面积为 2000㎡ 酒店平层面积为 1000㎡ 商业总面积为 58000㎡ 住宅总面积为 54672㎡ 每层面积650㎡ 3梯6户 根据限高100米的要求住宅为27层，层高2.8米-2.9米 50米 30米 高压线迁改后建设 产品构成建议 27 27 27 住宅 商业 4层（地下2层）风情商业街 双首层 集中商业综合体 酒店式商务公寓 沿街道和护城河排列，景观资源最大化； 丰富的产品线，提升项目品质； 打造购物，休闲娱乐，风情商业街； 酒店式商务公寓，满足部分投资型需求； 建筑风格定位 依托欧洲国家景观带和豪华，动感，多变定位，打造—— 简欧产品 产品总体风格定位 豪华，动感，多变，时尚场 城市中心 · 都市雅居 简欧风格：建筑风格鲜明，浓厚的欧式气息，与欧州国家特色遥想呼应，构筑空间上追求连续性，追求形体的变化和层次感。 欧式园林·绿意生活场 欧式园林风格 园林景观规划定位 内欧式园林，外国文化生态景观带内外遥想呼应，构成完美的内外和谐；为业主们营造了多变、和谐、自然、毫无造作感的生态绿意场的印象 与欧式建筑遥想呼应，打造现代欧式景观园林—— 园林景观定位 户型配比 目前市场主流户型及去化分析； 未来价格及户型发展趋势； 客户重点关注的户型因素； 定制参考依据 面积 套型 占比建议 亮点 70-89㎡ 一/两室两厅单卫 30% 实用紧凑 90-100㎡ 两/三室两厅双卫 40% 可变空间 110-120㎡ 三室两厅两卫 20% 景观客厅 120㎡以上 三室两厅两卫 10% 三代同堂世家 户型分布原则 强调大户型对景观的占有性，以及较高私密性，良好的朝向； 同类品质房源相对集中分布； 从开发周期上看户型搭配的合理性； 具体执行 布局原则 临护城河，户型布局宜谨慎，建议红线后退后以大户型为主； 内部通透可观中庭景观，同时可观公园的楼栋集中布置项目大户型房源； 中小户