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房地产开发项目投资控制现状和问题 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 市场经济下，房地产市场竞争越来越激烈。投资控制研究成为房地产企业参与市场竞争所必须考虑的核心问题之一。根据房地产市场现状,结合个人在房地产开发公司实践经验,本文从决策阶段、招投标阶段及施工阶段等方面对房地产开发项目投资控制中所遇问题对策做一浅析 一、决策阶段的投资控制 项目决策阶段指参加土地投标、中标至项目立项的过程。房地产建设项目决策阶段的投资控制，主要从整体上把握项目的投资，分析确定房地产建设项目投资的主要影响因素，编制房地产建设项目的投资估算，对房地产建设项目进行财务评价，考察房地产建设项目的国民经济评价与社会效益评价，同时结合房地产建设项目决策阶段的不确定性因素对房地产建设项目进行风险管理等。正确决策是项目投资的前提，也是控制投资的基础。要达到项目投资的合理性。首先，要对建设项目进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后根据市场预测、调研、计算和论证，形成项目建议书，为最高决策者提供决策依据。 其次，对规划设计条件的内部评审。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比较项目开发规模(总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标)和开发建设周期，并确认其可行性。在决策阶段，其控制投资的主要工作内容和方法是： 1、确定房地产建设项目的资金来源 目前，我国房地产建设项目的资金来源有多种渠道，一般从国内资金和国外资金两大渠道来筹集。国内资金来源一般包括国内贷款、国内证券市场筹集、国内外汇资金和其他投资等。国外资金来源一般包括国外直接投资、国外贷款、融资性贸易、国外证券市场筹集等。不同的资金来源其筹集资金的成本不同，应根据房地产建设项目的实际情况和所处环境选择恰当的资金来源。 2、选择资金筹集方法 从全社会来看，筹资方法主要有利用财政预算投资、利用自筹资金安排的投资、利用银行贷款安排的投资、利用外资、利用债券和股票等资金筹集方法。各种筹资方法的筹资成本不尽相同，对房地产建设项目投资均有影响，应选择适当的几种筹资方法进行组合，使得房地产建设项目的资金筹集不仅可行，而且经济。 二、施工招投标阶段的投资控制 房地产建设项目招标阶段是业主通过招标活动确定建筑产品的生产者（即承包商），并签订承包合同的过程。在这一阶段，需要完成项目的招标、投标、评标、定标和合同的谈判、签订等工作，这些工作对项目投资影响很大。在此阶段，投资控制的主要工作内容和方法有：1、合理划分标段 招标标段的划分对投资控制有一定的影响，这种影响是由多方面因素造成的，其中最直接影响的是由管理费的变化引起的。一般情况下，一个房地产建设项目应当作为整体进行招标，这样有利于建设实施过程的统一管理，人工、机械设备、临时设施等可以统一使用，可降低相应费用，但承包商可能需要进行分包。在这种情况下，业主付与承包商分包给分包商的价格一般会比业主直接发包给承包商（即前述的分包商）的相应价格高，所以项目整体招标的总投资一般会比划分标段招标累加的总投资高。反之，若业主直接发包，当出现各个独立的承包商之间的协调十分困难时，会造成工期的延长和投资的增加，所以应具体分析房地产建设项目的情况，合理划分招标标段。从投资控制角度来看，如果房地产建设项目的各项工作能衔接、配合好，交叉少、专业性强，责任清楚，则可考虑划分标段发包；反之，则应考虑将房地产建设项目作为一个整体发包，因为由一个承包商进行协调和管理，比业主更容易做好衔接工作。 如果采用分标段进行招标，应合理划分各标段的招标范围，明确各标段合同包的工作界限和责任，确定总承包单位，制定总承包单位与分包单位的管理流程，达到控制投资和保证工期的目的。 2、编制工程量清单和招标控制价 工程量清单和招标控制价是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称及其相应数量的明细清单和价格，是按照招标文件、设计图纸和国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（以下简称“计价规范”）、省统一计价依据的要求，将拟招标的全部项目和内容编制成表格和文字说明。工程量清单和招标控制价应根据项目的实际情况进行编制。 3、分析投标报价，协助合同价格谈判 承包商的投标报价、合同价格的确定是否合理，直接关系到工程的施工质量、工期和投资。所以必须在中标后对中标单位的投标报价进行分析，把投标报价的疑难问题汇总，编制出投标报价分析报告，作为合同价格谈判的参考依据，也可在开工前修正承包商的不合理报价，避免施工过程索赔事件的发生，降低投资风险。 4、结合投标报价，分析施工方案技术经济的合理性