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房地产成本目标编制阶段成本管理体系 　　【摘 要】在我国，房地产企业对成本管理的过程往往停留在项目建设阶段，这个阶段的成本控制措施大多为造价预算手段，这不仅效果不理想，也忽略了对项目成本管理影响最大的阶段——目标成本编制阶段的重视。本文拟通过对影响房地产项目成本管理的因素进行分析，建立一个以PDCA循环为驱动核心，综合房地产公司各部门的职责和目标成本编制阶段进程的成本管理体系模型，再根据企业的实际状况，对系统进行优化，得到适合企业自身的成本管理解决方案。 【关键词】房地产；成本管理；目标成本编制；PDCA循环； 1、成本管理的现状 我国的房地产成本管理源于早期的工程预结算，目前虽然尚未发展成为一个独立分支，从大的范畴来说也从属于工程预结算，但随着房地产开发的精细化，房地产成本管理在许多方面越来越表现出与其行业相关的特性，主要表现在成本管理模式不同引起的管理重点、特点、视角立场等方面的不同。 目前房地产开发企业的成本管理模式主要有两种： （1）造价审算型：成本管理的初级阶段，严格来说，还不是真正的管理，只是简单的造价计算、审核工作，重技术（造价计算）少管理。 （2）目标成本管理型：根据项目（产品）定位，在项目策划、设计阶段事先确定目标成本，并据此作为以后项目实施阶段对动态成本的控制和管理。 虽然目标成本管理方法在其它行业已很成熟，但直到本世纪初才有房地产企业开始应用目标成本管理方法，而且目前仍处在不断总结和摸索过程中，主要原因是房屋建筑的特殊性和房屋建筑成本构成的复杂性，使得房地产企业的成本管理要较其它行业难得多，无法简单照搬其它行业的目标成本管理方法。 许多学者提出了多种基于成本管理的系统、模型或者自己独特的看法， Tahir Masood Qureshi等人提出的项目的管理绩效模型（PMPA）[1] ，Samiaah M. Hassen Al-Tmeemy则从承包商的角度来省视质量成本[4]，Peter E.D. Love认为建立一个信息系统对成本的管理的效果有着显著的提高[2]，Jui-Sheng Chou、H.P. Yuan分别针对项目的建设和回收阶段建立了成本效益分析模型[3][4]，Harri I. Kulmala通过实例分析以材料供应的角度对开发成本管理进行了探讨[5]，NI Guan-qun结合风险补充模型，来分析项目管理中的时间成本[6]，Robert Kee提出来自给自足的成本管理目标[7]。 2、系统的提出 由于政府调控力度的加大、房地产市场竞争的逐渐加剧[8]，房地产企业的生存空间逐渐减小，因此通过减少成本支出以增大项目的利润的成本管理成为了企业提升竞争力的一个重要途径[8]。 成本管理的核心阶段是在目标成本编制阶段形成成本决策体系。根据项目情况，通过各专业部门共同讨论、制定出的目标成本，是公司成本决策的纲领性文件，也是动态成本管理的依据。这个阶段的成本发生较小，但其决策对项目成本的影响最大。所以本系统将以目标成本编制阶段，即项目的决策和设计阶段为关注点进行构建。 3、系统的建立 根据上述提及的选择房地产项目目标成本编制阶段为主控阶段，考虑到在成本管理过程中，公司各种部门之间协调配合存在的信息交流苦难，故本系统采用以PDCA循环管理方式作为系统驱动核心，以PDCA为中心对目标成本编制阶段下公司各部门进行动态的成本控制管理。 3.1构成因素的选择 PDCA循环管理方式是能使某一项活动有效进行的一种合乎逻辑的工作程序，PDCA循环体现了管理的成效在循环中上升的过程： ①各级质量管理都有一个PDCA循环，形成一个大环套小环，一环扣一环，互相制约，互为补充的有机整体。在PDCA循环中，一般说，上一级的循环是下一级循环的依据，下一级的循环是上一级循环的落实和具体化。 ②每个PDCA循环，都不是在原地周而复始运转，每一循环都有新的目标和内容，这意味着质量管理，经过一次循环，解决了一批问题，质量水平有了新的提高。 在PDCA循环中，行动或者纠正是本循环的一个结束过程，也是下一个循环的开始，起到承上启下的作用。 综上几点，本系统选择PDCA循环、公司部门、目标成本编制阶段即决策、设计阶段为构成要素。 3.2系统的初步建立 首先建立三围直角坐标系，以PDCA循环为逻辑维度，落于Z轴坐标；目标成本编制阶段为时间维度，落于Y轴坐标；公司部门为职责维度，落于X轴坐标。 3.3系统运行机制 A纠正 B1纠正 B2纠正 B3纠正 A检查 B1检查 B2检查 B3检查 A实施 B1实施 B2实施 B3实施 A计划 B1计划 B2计划 B3计划 上图是项目在前期阶段中