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房地产开发项目运营中进度控制 　　【摘要】工程进度是房地产开发项目的重点控制内容之一。每个工程建设项目的施工阶段出控制工程的质量和成本以外，为了使工程按计划生产施工，早日投入使用，产生效益，还必须对施工进度进行控制。在工程施工阶段，进度管理主要是根据施工组织设计中计划和确定的施工进度进行全面性、综合性的管理，以确保工程建设顺利进行。文章分析了房地产开发项目运营中进度的影响因素，以及提高房地产开发项目运营中进度的措施。 【关键词】房地产开发项目 进度控制 影响因素 措施 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 目前，房地产行业备受瞩目。市场逐步成熟，消费者逐步理性化。从最早开始的“圈地运动”到后来的“圈钱运动”再到最近崭露头角的内部管理变革。房地产企业正逐步成熟，逐步走向理性，随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要。集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。进度控制的重要性对房地产公司不言而喻，出于资金安排和销售的需要。众所周知，项目开工后，房地产公司不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间。这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收，现实中房地产公司确能做到上述两点。问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工的“结构性”进度控制脱节，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价。将问题爆发于物业管理阶段，加大了公司物业管理成本，降低了公司美誉度。 影响因素 1、施工单位的因素 建设开发项目进入施工阶段，施工单位的管理极为重要。工程从开工建设——施工过程——竣工验收，生产周期最长、管理跨度最宽。作为工程产品生产的主角——施工单位，对这一阶段的影响也最大。 2、设备、材料供应及建设资金的影响 工程施工如同战争，现场如战场，工程所用建设资金、设备、材料如若不及时或断档，会照成停工、窝工，影响工程进度。 3、配套工程的影响 供水、供电、燃气、排污工程等，由于资源的稀缺和行业的垄断，形成行业管理和经营的腐败、价格垄断、服务意识差、办事程序复杂、工作效率底下等等。鉴与上述特点，在项目开发建设时应高度关注，如果重视不够，必将倒至项目建设受诸甚至严重影响工程进度。 4、建设环境的影响 （1）政府关系 房地产行业受政府职能部门的多头管理，工商、税务、发展、计划、商务、银行、建委、行政执法、劳动检察、环保，市政、消防等，政府部门都能对开发项目进行管理。目前在我国，政治体制的改革跟不上经济体制的改革，许多法律、法规、制度不完善，政府机构庞大，程序多、办事效率不高，人浮于事，有时甚至以权谋私等等。都不同程度地存在，都会影响项目开发的进度，有时甚至严重影响开发项目的建设进度。 （2）居民、村民关系 由于目前房地产开发都集中在建成区，鉴于建设工程的周期长、对周围环境影响较大，不可避免的要受到周围居民、村民关系的影响。有时候，此类关系处理不好对工程进度的影响将是致命的。 措施 1、合理制定计划 计划是控制的依据，计划制定合理则进度控制成功了一半，计划制定的不合理则进度控制失败的风险会增大几倍。目前的多数房地产企业， 尤其是停留在“圈地运动”和“圈钱运动”阶段的企业，计划制定不受重视，计划的制定过程要么非常粗略，要么以走过场、交差的形势敷衍而过, 造成以后的工作混乱。例如，某房地产公司制定过程为：领导层制定开发计划，确定本期开发面积、开盘及交房时间，然后由副总经理召开项目协调会，确定各部门工作的总体时间要求，即为计划确定。这个计划往往在实际中得不到有效实施，各部门相互推卸责任，扯皮现象非常严重，工程进度控制也就无从谈起。建设计划制定过程为：项目发展部门根据市场情况制定项目开发计划；项目开发计划经有关部门批准后，销售部门制定销售计划；项目部根据开发计划和销售计划、国家标准、场地情况、待建情况、施工队施工能力等拟定施工计划。两部门在计划中必须详细列明需要其他部门配合的阶段及要求，经确认后其他部门以此为依据制定各自计划，同样需要在与其他部门交叉的阶段重点标注，最后由总经理或副总经理召开项目协调会，经协调调整最终确定。计划制定过程可以有多种方式，但不论采用何种方式均应注意以下3方面：（1）计划的制定应以项目为中心，各部门围绕项目进行计划；（2）计划制定过程中一定要进行详细的计划沟通，在部门之间有交叉的地方相关部门需要进行确认；（3）计划制定需要得到各个部门的重视，可以考虑将计划制定作为部门的重要业绩考核依据之一。 2、合同措施 （1）工期的确定。一般来说，合同工期主要受建设单位的要求工期、房地产项目规模的定额工期以及投标价格的影响。房地产项目