临港泥城华亮商业广场简介.ppt

本项目分析 市场背景 项目分析 商业部分——2层 总建筑面积：6914.24平方米 总计套数：14套 面积区间：45.36~1620.55平方米 得房率：85.6% 本项目分析 市场背景 项目分析 商业部分——3层 总建筑面积：3595.47平方米 总计套数：9套 面积区间：45.36~1666.36平方米 得房率：85.5% 本项目分析 市场背景 项目分析 办公部分——2层 总建筑面积：980.75平方米 总计套数：7套 面积区间：71.4~144.4平方米 得房率：58.4% 办公得房率过低 本项目分析 市场背景 项目分析 旅店部分——4~9层 总建筑面积：6531.81平方米 总计套数：1套 得房率：74.6% 旅馆部分不能产权分割，只可统一打包出售，面积过大。 SWOT分析 房产市场持续紧缩 竞争项目过近，同质化竞争 商业动线设计单一 区域商业价值整体提升 区域人口发展稳定 政府办公楼有可能搬入 S：优势 周边商业氛围未形成 无招商支撑 面积过大，总价过高 区位优势：位于高起点新城发展热点区域 规划优势：区域商业中心 环境优势：产业基础雄厚 项目优势：现代全玻璃外立面充满活力 W：劣势 O：机会 T：威胁 项目SWOT分析 本项目分析 市场背景 项目分析 绿地1天地 泥城生活广场 华亮商业广场 泥城区域内目前除了原有零星住宅底商及沿街商业外，主要以南芦公路、鸿音路口的三个集中型商业为主，构成了未来泥城乃至临港范围内的商业中心。 绿地1天地——shopping mall 泥城生活广场——shopping mall 华亮商业广场——？ 区域竞争项目分析 竞争项目分析 市场背景 项目分析 项目特色 区位优势：南芦公路口 产品优势：政府开发背景、最大体量、内街式商业广场 营销优势：唯一大卖场“大润发”进驻 项目基本指标 类型：购物中心 总建筑规模：近7.7万 容积率：1.4 绿化率：35% 交房时间：2013年中旬 产品类型：商铺、办公 面积区间：未知 销售均价：未定 开售时间：本年6月 泥城生活广场 市场背景 项目分析 作为临港集团在泥城第一个开发的最大商业项目： 地段优势——紧沿南芦公路，最靠近主干道的商业体。 产品优势——77000平方米总体量，成为区域商业龙头，西班牙风格内街式商业。 品牌优势——“大润发”入驻，打破惠南大卖场垄断，泥城乃至临港周边唯一品牌大卖场。 品牌主力店、区域最大商业综合体 泥城生活广场 市场背景 项目分析 项目特色 区位优势：主干道交汇处、交通枢纽边 产品优势：丰富产品线、品牌开发商、小面积商铺、5.5米挑高、低总价高性价比 营销优势：统一招商运营管理、10年70%回报 项目基本指标 类型：购物中心 总建筑规模：近5万 容积率：1.4 绿化率：35% 车位配比：1:1 物业费：7.8元/平方/月 交房时间：2013年6月 产品类型：商铺、酒店式公寓 层高：5.5米（一层） 3.9米（二、三层） 8米 （四层） 面积区间：35-450平 销售均价：18000元 成交折扣：94折（一次性） 年成交面积：4100平米 （2011年12月中旬开盘至今） 绿地领港1天地 市场背景 项目分析 绿地领港1天地 作为绿地集团在临港区域的第二个房产项目，领港1天地整体开发符合品牌开发商开发水准。 定位准确——符合泥城缺少集吃喝玩乐一条龙的购物中心产品，业态划分合理，并利用其招商资源，引进了“大地影城”“麦当劳”“KTV”等一系列主力商业入驻。 产品合理——在产品设计上，多以中小面积商铺为主，充分考虑了今后销售的错做便利性，合理控制了总价。 促销强大——在强大招商资源的支撑下，其销售模式采取每年返租形式，返租高达每年7%，共10年。这就意味着购买商铺总价的70%可在十年后返还，急具诱惑性。 品牌商家、低总价、高回报 市场背景 项目分析 优势 泥城生活广场 绿地领港1天地 华亮商业广场 地段 南芦公路口 靠近南芦公路 鸿音路边 产品 内街式风情商业 人流动线丰富 5.5米；8米层高 面积最小35平米起 人流动线丰富 最早交房 招商 大润发入驻 大地影城 麦当劳 绿地招商资源 无 销售 未知 十年70%高回报 无 竞争项目类比： 市场背景 项目分析 市场背景 项目分析 项目分析总结 本项目在区域位置上与另两个项目一样具备商业优势，但产品设计（形态简单、面积规划过大）、招商支撑（无招商、无运营管理、无主力店）上均不构成与其它两个项目直接竞争的条件，但是第一个工程进度最快的项目，外立面都已完毕，可率先交房使用。 本项目如何占位未来？ 规避项目劣势，创造自身价值，实现项目快速去化。 市场