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房地产市场 CHINA REAL ESTATE 经济增长推动房地产市场发展的实证研究 ——以上海为例 1 1 钱瑛瑛 ，徐欣宇 （1.同济大学经济与管理学院，上海 200092） 摘要：租金、售价等价格指标及其周期性波动，常用于衡量房地产市场的发展程度。在运用三部门 模型分析区域经济增长如何影响区域房地产市场发展的基础上，提出上海经济增长推高房地产整体 市场和住宅子市场的租金、售价的假设。选取5项指标，利用上海1998—2012年的城市统计年鉴数据， 通过格兰杰因果检验方法进行实证检验。结果表明，上海整体房地产市场和住宅子市场的租金增长， 均以经济增长为格兰杰因；两个市场的售价与经济增长无法体现因果关系。因此，租金是比价格更 有效、更稳定的市场指标。 关键词：房地产市场，经济增长，三部门模型，格兰杰因果关系检验 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2014)02-0014-20 收稿日期：2014-01-16 1 引言 线城市房地产价格的上涨速度与幅度亦逐渐受 1978年改革开放以来，国民经济飞速发展。 到关注。以上海市为例，商品房平均销售价格从 截至2012年，GDP从3645亿元增至518942亿元， 2003年的5118元/平方米涨至2012年的14061 增长了142.37倍，年均增长速度9.8%。与经济 元/平方米，10年间增长了2.75倍，核心区房价 迅猛发展相辅相成的是各个经济部门的逐步开 更是上涨了近5倍；在这期间，上海市国内生产 放。1998年，政府对房地产市场进行改革，土地 总值由6694亿元增至20101亿元，增长了近3倍。 由划拨转向公开出让，商品房开发、买卖的市场 房地产具有不可移动性，其价值与使用受 运作逐步替代了政企建房、福利分房制度。自此， 到地理环境的极大制约；房地产是生产和生活 全国各地以商品住宅为首的各类房地产的开发 的必需要素，具有参与生产活动的资源属性。 和交易量价齐增，房地产开发投资额由1997年 因此，区域房地产市场的发展依赖于当地经 的3178亿元增至2012年的71804亿元，2001年 济的发展，区域宏观经济与城市房地产市场的 至2012年年均增长率达25.4%，北京、上海等一 互动一直为学者们所关注。Robert F.Engle， 14 房地产市场 CHINA REAL ESTATE William C.Wheaton等将城市房地产市场、劳动 义提供参考。 力市场和产出市场作为分析基础以解释区域经 济增长、劳动力流动以及房地产市场发展的互 2 三部门模型理论与本研究假设的建立 动关系。以往研究中，许多学者构建了区域经济 William C.Wheaton提出的三部门模型为研 或房地产价格的模型，用实际数据检验房地产 究开放性区域中区域经济增长与劳动力、房地 总体市场或某子市场的价格波动是否受区域经 产两大要素市场之间的互动关系提供了理论框 济增长规模、劳动力规模、实际工资水平、投资 架。在三部门模型中，一个区域的经济被简化地 规