房地产开发与经营（唐祥忠）13第十三次课.pptVIP

第10章 房地产物业管理 10.1物业管理的含义与内容 　1、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 　2、物业管理按服务的性质和提供的方式可分为： （1）常规性的公共服务 （2）针对性的专项服务 （3）委托性的特约服务 10.2业主、业主大会及业主委员会 1、业主及其权利、义务 房屋的所有权人为业主 ，业主享有下列权利： (1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； (2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； (4)参加业主大会会议，行使投票权； (5)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (6)监督业主委员会的工作； (7)监督物业管理企业履行物业服务合同； (8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； (10)法律、法规规定的其他权利。 2、业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守业主公约、业主大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5)按时交纳物业服务费用； (6)法律、法规规定的其他义务。 3、业主大会 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会履行下列职责： (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (3)选聘、解聘物业管理企业； (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (5)制定、修改物业管理区域内物业共用和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 4、业主委员会 　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： (1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； (2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； (4)监督业主公约的实施； (5)业主大会赋予的其他职责。 5、业主公约 　　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。 10.3 前期物业管理 　1、前期物业服务合同 　2、业主临时公约 　3、前期物业管理企业的选聘方式 　4、物业共用部位、共用设施设备 　5、物业资料移交 　6、建设单位的义务 10.4物业管理服务 　1、物业管理企业资质管理 　　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。 　2、物业服务合同 　3、物业服务收费 　4、物业管理服务其他要求 10.5物业的使用与维护 (1)物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 (2)业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 (3)供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 (4)业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 (5)住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 (6)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 (7)物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 * *