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吉林省某市高档运动娱乐项目设置建议 　　摘要：本文针对吉林省某市高档运动娱乐项目的设置进行研究，通过对项目区域市场、项目自身以及各种评价指标评价，为项目的设置提供了依据。 关键词：高档 娱乐项目 设置 中图分类号：B021.2文献标识码： A 文章编号： 一、项目设置必要性 根据某生态开发区紧紧围绕建设“生态城”的总体发展与规划方向，结合某开发区现状，我们提出兴建某大型运动娱乐项目的必要性。 1、兴建某大型高档运动娱乐项目，不仅填补吉林省某市运动旅游娱乐市场空白，也将成为某市旅游开发区旅游设施的重要组成部分； 2、兴建某大型高档运动娱乐项目符合吉林省某市开发区建设“生态城”的总体目标； 3、开发区兴建某大型高档运动娱乐项目，可实现分区规划发展目标； 二、项目区域市场分析 吉林省某市运动娱乐主要的消费渠道有市区内公园、主题游乐场、健身中心、休闲会馆、洗浴、KTV等。这些运动休闲娱乐场所的经营情况、管理情况参差不齐、未能实现特色经营，难以满足日益增长的市场需求。从而难以形成亮点，无法对消费者形成吸引力进而尚未调动消费需求，难以引爆吉林省某市旅游市场。 目前吉林省某市还没有主题鲜明，业态丰富、辐射范围广的大型运动娱乐休闲场所。 三、项目SWOT分析 1、优势 （1）项目位于群山环抱之中，拥有得天独厚的自然景观，景观优势显著。 （2）项目占地约40万平方米，按假定地块容积率0.6计算，可形成24万平方米的大规模综合娱乐项目，在区域内规模优势明显。 （3）因采石场开采使项目的山体出现部分的残桓峭壁，地势复杂多变，利于项目就势规划，更可开展如攀岩等时尚极限运动，满足寻求刺激的消费人群，且投入成本极低，仅需架设部分安全设施即可。 （4）项目周边民宅较少，拆迁量较小，动迁难度降低，可赢得宝贵开发时间，直接降低开发成本的同时减小经营风险。 （5）地块通过周边山地形成天然围合，因此非常利于采用现代化安防设施如红外线防越墙、监控摄像等。目前该地块只有一条道路通往市区，可将主要安防人员布置于主路口，因此对安防人员数量要求较少，可直接降低人工成本。 2、劣势 （1）目前只有一条道路通往市区，且路况较差，部分路段受破坏程度严重，对本项目的客流输送造成一定的影响，如修铺道路则直接增加建设成本。 （2）项目位于杨家沟，配套匮乏，短期内无法得到根本改善，本项目县兴建过程中需要建设大量配套设施，建设成本必然大幅上升。 （3）项目由山体及山体间的盆地构成，施工难度大，可能导致延长投资回收期。 3、机会 （1）发展旅游娱乐项目既符合吉林省某市某区发展方向，也是该区结合自身优势重点打造的产业，区域旅游娱乐氛围日益浓厚，对本项目产生促进作用。 （2）地块通过周边山地形成天然围合，且用地规模较大，可实现打造运动旅游娱乐“城”建设构想，在后续推广宣传创造良好契机，建立优势卖点。 4、威胁 （1）由于该区大力进行旅游娱乐项目的招商引资活动，数个大型项目即将落户该区，如大型娱乐项目与五星级酒店等，此类项目一旦建成将可能分流本项目部分客源，导致本项目经营压力增大年经营风险提升。 （2）目前商业氛围差，独立支撑周边商业配套难度大，前期投入较高，项目周边处于发展初期，商业氛围没有形成，前期开发企业承担的成本压力较大。 四、项目投资估算与经济来源 1、开发成本估算 （1）土地费用 本项目土地面积40万m2，购置费2.38元/ m2，土地总购置费为95.24万元，契税为4.76万元，土地总费用约为100万元。 （2）前期开发费 此部分费用包括设计勘察监理费、行政事业性收费、场地平整等费用，按开发成本的3.57%估算，总费用约为1493万元。 2、建安工程费 本项目建项目较多，各项目建安及娱乐设施设备总费用约为31000万元。 3、基础设施费 此部分包括道路、景观、绿化、电气工程、给排水工程、消防工程、热力工程、燃气工程等项目，按开发成本的10.62%估算，总费用约为4444.53万元 4、不可预见费 按开发成本的0.74%估算，总费用约为310 万元。 5、开发期经营成本 按开发成本的0.48%估算，为200万元 6、投资利息 考虑项目本身效益情况，不考虑资金来源，视所有资金均为借贷资金，贷款宽限期为3年，贷款年利率为7.56%，项目投资在建设期内均匀投入，建设期为3年，经计算，贷款利息为4314.44万元。 7、开发成本合计为41861.97万元 五、项目经济效益评估 1、项目收入及经营成本估算 相关项目的年