扬州市养老型地产SCP研究.docVIP

扬州市养老型地产SCP研究 　　自1949年来，中国的人口老龄化速度呈现出：快于全国总人口增长速度、快于世界老龄化速度、快于经济发展速度的三大特征。增长过快，导致“未富先老”，家庭养老功能弱化，空巢、高龄增长快，使得老年服务和养老方式及居住方式面临新的挑战，居住无疑是养老设施和养老服务最重要的内容和载体。虽然现实中养老型房地产的开发面临许多亟待解决的课题，但在强大的市场需求和发展前景预期的驱动下，与不同的养老模式同步匹配，养老型房地产在国内已取得了快速的发展。 一、扬州市养老型地产产业历史背景和简介 （一）养老型地产产业的历史背景 一是人口快速老龄化，养老床位供不应求。目前，扬州全市人口共458万，60岁以上老年人口为77.89万人，占全市总人口的17.01%。市区总人口130万人，市区老年人近20万人，大大高于全国平均水平；二是人口的高龄化。目前，全市80岁以上高龄老人9.58万人，占老年人口的12.3%。到2020年，“8421”的家庭结构将凸显。这种倒金字塔的家庭结构意味着有越来越多的老人需要解决养老及住房问题。 （二）扬州市养老型地产产业简介 目前扬州专业的养老社区（养老公寓或养生公寓），已经成为面向未来、面向高端养老人群的新的养老模式。即全面、科学、合理、周到地提供给这个特定消费阶层老人的养老需求和养老服务的专业化生活区一定是未来养老的趋势，必将取得蓬勃的发展。 二、扬州市养老型地产产业的市场结构分析 （一）市场集中度分析 市场集中度，又称产业集中度，表示某个一定的产业中卖方占有的相对规模结构的指标。 目前，扬州市共有非家庭化养老机构106个（其中包括91所乡镇敬老院），共有床位1.3万张。市区共有9所老年公寓，共计1154张床位。其中国办养老机构2所，县区级养老机构5所，民办养老机构2所。新建规模化的养老公寓，由民营资本参与养老专用住宅的开发并参与经营管理，成为解决居家养老服务供求矛盾最直接，最有效的途径之一。而以企业市场化运作形式进入养老型地产，开发养老公寓的在扬州只有一家（扬州新能源怡和养生会所）。可见扬州养老型房产产业市场结构目前是垄断竞争型市场结构。 （二）产品差异化分析 产品差别化是指同一产业，同类产品由于在性能、服务、消费者偏好等方面存在差异，使不同企业之间的产品具有较强的不可替代性。扬州市的养老型地产处在起步发展阶段，同类型企业很少，所以之间不存在竞争关系。但在替代品的选择上有很大的竞争性，养老型住宅小区完全是家庭化的氛围，老人在那里居住、社交、娱乐，并享受着敬老院应有的各项服务项目。从产品差异化的角度分析，扬州养老地产市场在近1-2年还存在一定的垄断性，但这种垄断很容易被打破。 （三）进入退出壁垒 从进入壁垒角度来看，养老地产市场具有一定的壁垒。一，由于养老地产不同于普通的房地产有其特殊性，对其产品有较高的特殊功能要求、服务及配套设施要求、并且受国家的政策影响较大。二，养老地产的投资需要大量的资金，专业服务人员的培训及管理需要较长的时间，三、养老地产有别于普通地产的开发，投资回报期较长，一般的民资不愿意介入。造成了型老型地产企业退出该行业有巨大的风险，即大规模的资本投入，回收期长，进入运营后有固定的服务群体；另一方面，一旦进入运营状态，居住消费群体稳定，服务（协约）期限较长，利润相结稳定，企业不会轻易选择退出。 三、扬州市养老型地产的市场行为分析 企业市场行为是指企业为了适应市场环境，不断对企业的战略做出相应调整的一系列行为。通常市场行为包括企业之间的竞争行为与协调行为。竞争行为主要表现为以控制和影响价格为基本特征的定价行为；以提高竞争力、拓展市场为目的技术创新行为；以加强宣传、培养客户忠诚度的广告行为；以产权变动、组织调整为主要特征的并购行为等。市场协调行为主要是企业合作竞争行为。 （一）价格行为分析。 目前扬州的养老型地产的销售及收费方式有两种：第一种，会员制养老模式。即购买养生会员卡，签订服务协议，从而拥有对某套特定养老型房产的使用权和享受某一服务。第二种，抵押金养老模式以押金形式获得指定养老型房产一定期限的使用权，押金的作用一是作为使用房产的担保，二是作为老人突发疾病的医疗费保证金等。押金到期可退，管理费、收费服务项目的服务费另计。 （二）技术创新行为分析。 在养老的责任主体方面，传统的养老伦理是“但有方寸地，留予子女耕”和“养儿防老”的互哺式结合。这些固有的成见对新型养老社区的建设管理形成了阻力；新的养老生活观还未形成。养老型地产在定位上应从多元化和亲情化两个方面做开拓和延伸，服务多元化是要求能满足老人日常生活、医疗保健、文化娱乐、心理咨询、家政等全方位的服务需求。服务亲情化，