第八章：房地产开发项目的可行性分析2.pptVIP

第八章 房地产开发项目的可行性分析 本章6学时 第一节 可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 二、可行性研究的作用 三、可行性研究的依据 四、可行性研究的工作阶段 第二节 可行性研究的内容和步骤 一 可行性研究的内容 ①项目概况 ②开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定。 ③市场分析和建设规模的确定 ④规划设计方案的选择。 ⑤资源供给条件分析。 ⑥环境影响评价。 ⑦项目开发组织机构和管理费用的研究。 ⑧开发建设计划的编制。 ⑨项目经济、社会效益。 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。 单元估算法—以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 单位指标估算法—以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 工程量近似匡算法—采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。 概算指标法—采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。 复习思考题： 可行性研究的含义和目的是什么？ 可行性研究有哪几个工作阶段？ 可行性研究的内容与步骤是什么？ * * 学习目的和要求 1、掌握可行性研究的含义、目的和作用以及房地产开发项目投资与收入的估算。 2、熟悉可行性研究的内容、步骤；明确可行性研究报告的编写；了解房地产开发项目财务报表的编制。 一、可行性研究的含义和目的 （一）可行性研究的含义 定义：是在投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和实用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 (二) 可行性研究的目的： 实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，涉及面广，建设周期长。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好可行性研究工作，才能使项目的许多　重大经济技术原则和基础资料得到切实解决和落实，提出合理结论，使开发商的决策建立在科学的而不是感觉的基础上。 二、可行性研究的作用： 是项目投资决策的依据。 是筹集建设资金的依据。 是开发商与有关各部门签订协议、合同的　依据。 是编制下阶段规划设计的依据。 是保证开发项目开发过程有序性的基础 三、可行性研究的依据 ①国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划。 ②项目建设书和同等效力文件。 ③城市规划、交通等市政基础设施。 ④基础资料（自然、地理、气象、水文地质、经济社会等）。 ⑤工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。 ⑥经济参数和指标。 ⑦备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及规划设计方案。 四、可行性研究的工作阶段： 投资机会研究 主要任务是对投资项目和方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 该阶段投资估算的精度为+-30%，研究费用一般占总投资的0.2~0.8%。 四、可行性研究的工作阶段： 初步可行性研究 又叫预可行性研究阶段，主要解决以下问题： 分析机会研究的结论，在详细调查分析的基础上做出是否投资的决定； 是否进行详细可行性研究的必要； 有哪些关键问题要进行辅助研究。 精度： +-20% ；费用：占总投资的0.25~1.5% 四、可行性研究的工作阶段： 详细可行性研究 即通常所说的可行性研究。它是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否的关键步骤。 精度： +-10% ； 费用：小型项目1.0~3.0%；大型项目0.2~1% 四、可行性研究的工作阶段： 项目的评估和决策 按规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有审批权单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目，任何单位不准批准，更不准组织建设。 项目的评估和决策是由决策部门组织或授权于建行、投资应行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。 二 可行性研究的步骤 1、接受委托。 2、