2008年深圳房地产年度报告.doc

2008年深圳房地产年度报告 2008 年深圳房地产市场年度分析报告 2008 年深圳房地产市场年度分析报告 前言 2008 年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点： （一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小 房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长 0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。 （二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近 50% 共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9 宗，土地总成交面积约为82万平方米。 （三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大 与去年相比，批 准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。 （四）商品房销售规模有较大幅度下跌 1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。 （五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中 国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相 比也有不小回落。从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。 （六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降 自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。 总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。尺度认为，对于未来楼市走向，既 要看到有利的方面，也要看到不利的方面。 有利的方面在于，“ 保增长”目前已经成为国家工作的重点，在这一目标指引下，未来一段时间内，国家可能出台有利于经济增长的政策，如再次降息、进一步降低交易环节税费、放松信贷政策等，这些措施对于房地产行业来说，都有直接或间接的利好作用，有利于促进楼市理性回归。不利的方面在于，如果国际金融形势继续恶化，可能对我国的实体经济造成负面影响，那么对于需要宏观经济进行支撑的房地产行业而言，势必造成冲击，未来发展不容乐观。 因此，对于2009年的深圳房地产市场来说，想要重现2007年的“辉煌”几无可能，继续2008年的楼市调整是其唯一出路。对于2009年深圳房地产市场，尺度有以下展望： （一）如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展。 （二）由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商的拿地热情依然不高。 （三）明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为500万平方。 （四）如果宏观经济形势不致大幅恶化，明年的成交量将比今年有所回升。 （五）中小户型仍然占据市场的主流，需求仍以自住型为主导。 （六）房价依然处于下行通道，下调幅度约在10-15%之间。 一、2008 年房地产行业相关政策分析 从2007年底以来，全国房地产市场开始走向不景气，全国主要城市出现“量价齐跌”的行情，开发商销售回款缓慢。同时，由于银行信贷的收紧（标志性政策是 2007年9月27日出台的关于第2套房贷的政策），股市又很低迷，开发商的融资困难重重，现金流十分紧张。而9月份以后，美国雷曼兄弟的破产等暴露出美国次贷危机不断恶化的现实，导致了全球性的金融危机，对于中国的出口打击很大。另一方面，中国经济形势也开始出现恶化的趋势，经济下滑明显。随着CPI 指数的回落，“ 防通胀”的重要性让位于“保增长”的紧迫性，而中国经济的三架马车——投资、出口和消费都出现了一些问题：出口受阻，内需不足，中国的经济增长受到严峻的挑战。为 了保持经济稳定较快的发展，中央政府一改上年年从紧的货币政策（上半年连续7次提高存款准备金率），转而实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，从9月份开始，在3个半月内连续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率，更在11月份抛出4万亿元的“救市”计划。政府做出这些举措的目的就是为了通过释放流动性，刺激消费，保经济增长。政府在上述方面态度的转变，一方面反映出了经济形势的严峻态势已不容忽视，另一方面对于提振市场信心确实起到了相当大的作用。 在政府公布的4万亿元的经济刺激计划中，有很大一部分是通过固定资产投资来推动的，而房地产是其中的重要组成部分。温总理重申房地产是国家重要的支柱产业，政府寄希望于通过房地产行业来刺激经济的