昆明市121大街商业房地产项目市场调查报告.docVIP

121大街项目市场调查报告 项目调查 项目位置 （1）项目位于云南民族大学莲华校区，东北临民院路，东南临接一二一大街，西南和西北面紧接莲华校区，并与校区形成自然高差； （2）周边高校和科研机构比较多，莲花池休闲娱乐公园将在今年内对外开放，片区将形成集数码、电子、购物、休闲、娱乐等为一体的热力街区； （3）出于昆明数码商圈的核心位置，交通条件优越。 2、项目现状 整个区域建筑面积最高为50000平方，其中民族大学门坊、金伦公司、招待所、民院路部分商铺据说为拆除重建的建筑物，其余建筑物继续保留现状，项目初步拟开发为商场和娱乐。 （1）经现场勘察，预拆除的建筑物现状如下： 建筑物 面 积 现 状 描 述 门坊 约12平方 民族大学大门坊，附带保安室 金伦公司 约1200平方 2层建筑物，主要作为办公和批发使用 招待所 约5000平方 5层建筑物，内走廊式，部分作为数码企业办公使用 商铺 约200平方 2层建筑物，共6间从事配件和耗材的铺面 （2）从民族大学到民院路数字百家的一二一大街的铺面共计28家，面积分别为30、15、30、15、30、17、50、18、18、18、12、15、26、12、15、30、35、40、40、40、17、3、5、、5、15、15、25、80、100平方，大多为经营耗材和配件的小铺面，经营情况良好，平均租金为120元/月/平方。 (3) 从数字百家到民院路的所有从事数码的商铺共计8家,经营面积分别为40、15、15、12、12、8、7、2平方，租金水平为125元/月/平方。 (4) 数字百家 楼层 基本情况 一楼 主要经营整机， 平均租金：160元/㎡/月，空置少部分 二楼 主要经营配件和耗材，平均租金：80元/㎡/月，空置少部分 三楼 主要是办公区域，经营数码和耗材的批发，平均租金：40元/㎡/月，空置的办公室相对多。 （5）电脑城后面的2栋4层的建筑物主要作为电脑整机、配件、办公设备的批发，部分位置较偏的的作为居住和教学办公室。 （6）该区域早已流传数字百家要拆除的留言，只是不清楚拆除的时间，所以部分经营户正在其他专业市场积极寻找经营的铺面，这种留言在一定程度上影响了经营。 3、项目初步分析 （1）临街商铺的经营情况和租金不如内部专业卖场，所以专业的、一体化的现代数码卖场仍旧是该行业发展的趋势； （2）停车和交通制约电脑城的进一步发展； （3）整个电脑城的经营硬件相对落后，经营面积小，整体规模小，二楼、三楼采光通风条件差，特别是三楼，单面采光，内走廊较黑；软件上的商业管理服务也不是特别周到，新开业的佰腾数码广场已经形成强劲的竞争； （4）由于小西门的巨大吸引力和北市区家乐福的截流，目前不支持大中型购物超市、服装零售、手机销售等以非专业购物为主的商业业态，暂时支持大型休闲娱乐； （5）数码行业在经营面积和仓储面积都要求不高，但单位租金收益极高，即使不在市中心，也能获得巨大的租金回报； （5）项目如果要继续发展数码行业，需要向大型高档的卖场、高档的写字楼、便利的服务和方便的停车位方面进行发展。 二、行业调查 （一）周边专业市场调查 1、圆西电子广场 经营业态 一楼经营品牌笔记本电脑、数码产品二楼经营DIY及外设产品三楼是电脑周边耗材及外设的批发零售笔记本电脑数码产品 商场为更新形象，考虑安全因素更换户外广告，新开业的佰腾确实给老电脑城带来了压力，园西电子广场与佰腾相隔不到百米。但是园西电子广场地处十字路口，人流量大，从地理位置上看要比佰腾略占优势，更换户外广告能使园西电子广场形象焕然一新，园西美化工程多少也有针对佰腾的意思，可以看作是新老2家电脑城的对抗。 一楼经营品牌笔记本电脑、数码产品二楼经营DIY及外设产品三楼经营电脑周边耗材及外设的批发零售经营佰腾 总结分析 便利的外部交通条件、充足方便的停车位、便利的仓储物流服务、良好的内部交通组织、良好的建筑外立面形象是成就数码卖场的基本条件。 具体经营商家 1楼 2楼 铺位号 商家名称 铺位号 商家名称 101 朝成科技 201-203、230 浩星科技 102 际洲商贸 204、205 格林科技 103 佳谛科技 206 贝斯特电脑 104A 永兴数码 207 超远电脑 104B 方维数码 208 超凡科技 105 恒通数码 209 恒空电脑 106 方云科技 210 以诚电脑 115 联硕科技 211 新佳杰科技 107 合力纵横 212 　 108 俊泰科技 213 信诚科技 109 数码·站 214 远恒科技 110A4A6 正义通达 215 力讯科技 111 奥腾科技 216 三元数码科技 112 恒信数码 218 春城达电脑 113 盈科动力 220 佳煌科技 116 兰杜