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无形资产评估案例 3.4 租赁权评估案例 案例 ××购物广场有限公司拟转让其租赁的××地下商业建筑的承 租权。 一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路 1、租赁权价格形成的特点 租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过 程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。 当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同，便拥有租 赁房地产一定时间内的使用、收益等权利，同时承担按照租赁合同约 定支付租金的义务。 当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格高于租赁合同约定 的租金的时候，如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入，如果 出租方收回出租房地产需要对承租人进行补偿，承租人转让租赁合 同所获得的收入（或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿） 金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时为剩余租赁期内赢利 租金（即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。 当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格低于租赁合同约定 的租金的时候，租赁权便没有价值。但是，一般情况下由于房地产具 1 有资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。随着时 间的推移，人口和收入增加，需求增加导致稀缺性增加以及外部经 济或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。 2、租赁权评估的技术思路 采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用一定的还原利率 还原求取待估房地产承租权价格。 二、市场租金的确定 采用市场比较法测算××地下商业建筑估价时点市场租金的价 格。 1、计算公式 估价对象市场价格=比较案例价格×交易情况修正×交易期日 修正×区域因素修正×个别因素修正 2、比较案例选择 根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信息，通过 对周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析，挑选出三个 交易案例作为比较案例。 案例A：××路180号 该房屋位于××路西首，临××路，总建筑面积20000平方米， 共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统 等配套设施齐全。租金单价为2.33 元/平方米.天。 案例B：××路147 号 该房屋位于××路中段，临××路，总建筑面积31200平方米， 2 共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统 等配套设施齐全。租金单价为2元/平方米.天。 案例C：××路××商业广场 该房屋位于××路西首，临××路，租赁建筑面积17000平方 米，位于该房屋的第二层和第三层，使用用途为商场，有电梯、中央 空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为1.97 元/平 方米.天。 3、房地产价格影响因素说明 表一：房地产价格影响因素说明表 项目 待估房产 实例A 实例B 实例C ( / 2.33 2 1.97 交易单价 元 平方 待估 . ) 米天 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2003.12 2003.10 2002.8 2003.9 租赁期限 16 年 15 年 20 年 15 年 区 商业繁华度 ××市市级商业中 ××市市级商业中 ×× 市市级 商业 ××市市级商业中 域 心 一，商业繁 心 一，商业繁 中心 一，商业 心 一，商业繁 因 华度很好 华度很好 繁华度很好 华度很好