第4章 房地产价格.ppt

第四章 房地产价格 第一节 房地产价格的特点 第二节 房地产价格的形成和运动 第三节 房地产价格的构成 第四节 房地产价格评估 第一节 房地产价格的特点 一、房地产价格的特点 （一）房地产价格的基本特性 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性 在这里之所以说是“基本上”，是因为房地产价格的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点 房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格 房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品 第一节 房地产价格的特点 （二）房地产价格的具体特点 1、房地产价格具有明显的权利价格特征 2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性 3、房地产价格具有特殊的形成机制 4、房地产价格具有显著的个别性 5、房地产价格具有多种表现方式 6、房地产价格总水平具有上升趋势 第一节 房地产价格的特点 二、房地产价格的基本类型 （一）根据不同分类标准划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类 房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，俗称为“产权价格” 房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格 第一节 房地产价格的特点 （二）按物质实体形态划分的房地产价格类型 土地价格 房屋建筑物价格 “连房带地”的房地产价格 按房地产物质实体的种类或用途划分为： 商品住宅价格 工业厂房价格 商铺价格 办公楼价格 第一节 房地产价格的特点和作用 （四）按计价单位划分的房地产价格类型 按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价和单价两种 总价是指一套房地产总价格，即每套价格 单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格 （五）土地价格  建筑物价格 房地价格 ＝ 土地价格 ＋ 建筑物价格 第一节 房地产价格的特点 （六）总价格 单位价格 楼面地价 ＝ 总价÷总建筑面积 ＝ 土地总价÷总建筑面积 土地单价÷容积率 （七）补地价 4种情况 （1）更改用途 （2）增加容积率 （3）转让、出租、抵押划拨土地房地产 （4）续期 补地价数额=增加后地价—原地价 第二节 房地产价格的形成 一、房地产价格形成的基本原理 在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的 房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础 商品的价格受供求关系影响而上下波动 商品的市场价格受到竞争规律的调节 预期原理对房地产价格形成也有特殊作用 第二节 房地产价格的形成 二、影响房地产价格的因素 （一）经济因素 国家、地区或城市的经济发展水平 经济增长状况 产业结构 就业情况 居民收入水平 投资水平 财政收支 金融状况 第二节 房地产价格的形成 （二）社会因素 人口、家庭 城市形成历史 城市化状况 社会治安 文化与时尚 第二节 房地产价格的形成 （三）行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施 第二节 房地产价格的形成 （四）房地产内在因素和周边环境因素 指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等 第二节 房地产价格的形成 对房地产价格调控具体措施： 1、控制土地供应量 2、控制房地产投资规模 3、实施房地产价格管理 4、通过税收来合理分配房地产升值收益。 5、通过规范房地产交易行为，抑制投机行为 第三节 房地产价格的构成 一、土地价格和土地使用费 （一）土地价格的实质 土地价格是地租的资本化，在现实生活中通常表现为人们为取得土地的占有、使用、收益和处分的权利而支付的费用 第三节 房地产价格的构成 （二）土地价格的形式 土地使用权协议出让方式产生的协议价格 土地使用权招投标方式产生的招标出让价格 土地使用权拍卖方式产生的土地拍卖价格 土地使用权租赁方式产生的土地租赁价格 第三节 房地产价格的构成 （三）土地价格的差异性 世界各国的情况都表明，土地价格是房地产价格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的城市，越是繁华地段，土地价格在房地产价格中的比例也越高。 由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，土地价格在