世联开盘方案.docVIP

谨呈：深圳信德丰房地产有限公司 擎天华庭 开盘执行报告 世联地产顾问(深圳)有限公司 2002年10月14日  一、 开盘时机评估 二、正式开盘前提条件 三、开盘期总策略 四、各项方案汇总 五、费用预估  1、开盘时机选择考虑因素 条件 选择时考虑因素 本项目具备的条件 工程进度 客户： 客户购房心理越来越理性，理性的深圳购房族已 经基本不认同远期楼花; 深圳房地产市场竞争十分激烈，现楼、准现楼的 选择余地已经很大； 因此，本项目在正式推向市场时应该具备充分的 现场展示条件及工程进度及给购买者最大的信 心保证； 预售许可证： 按照国土规划局的规定，必须要取得预售许可证 方可公开发售。 项目的展示： 现场展示是楼花销售的重要手段之一； 在项目开盘前，样板房及观光电梯得以展示。 在项目开盘前，争取做好部分六层园林及七层 会所，为销售奠定坚实基础。 预售许可证： 本项目已取得预售许可证，并且已于10月1日开始以内部认购形式进行销售。 现场工程进度及现场展示情况： 目前样板房正在进行紧张的施工，预计中下旬得以全面完工并得到展示； 目前，园林正在施工，但是，工程进度不是特别理想； 目前会所尚未施工。 条件 内容 市场竞争情况 中心区：中心区的物业在今年将是竞争热点，目前已开盘的有黄埔雅苑（三期）、天健世纪花园；已经选完房的有星河国际；在年底将会开盘的有嘉里雅颂居、城中雅苑； 香蜜湖：香蜜湖翠海花园已于9月15日开盘，深业风临左岸11月开盘。 景田：安柏丽晶进入销售推广的后期；而项目的主要竞争对手万科金色家园（三期）目前已过五成的销售率，目前金色家园着重推广四房，与本项目的169平方米的三房形成直接竞争。缔梦园二期正在紧张办理预售许可证，预计11月推出，它的推出将对本项目小面积二房、三房形成直接竞争。 销售周期 根据近年的销售统计，房地产市场的销售呈现明显的周期性； 一般一年内有两个销售的黄金时段，即：3月中下旬至6月下旬的 第一时段和9月至12月的第二时段。 在销售的黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，使项目在 销售初期达到较高的销售率，而这一点是完成楼盘良好销售的关键； 历年的房地产交易会是商品房交易的高潮期，借机入市，有利于快 速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用。 因此本项目参照此规律来安排销售阶段。 销售目标 楼盘的推出过程有预热、升温和爆发三个阶段，而推出后，要借 助开盘的气势热炒热卖创造销售佳绩,为完成项目的总体的销售目标奠定基础。 按照普通楼盘销售规律开盘期三个月完成销售目标40%左右，以项目目前的总套数509套计算，这意味着项目在开盘后三个月要销售236套；所以，项目应在正式销售前进行充分的市场预热和市场测试。 2、开盘时机评估 市场竞争评估： 根据市场的竞争情况分析，项目未来市场的竞争会非常激烈，这迫切需要项目快速进入市场，迅速在客户中建立起形象； 销售周期把握： 根据对房地产市场销售周期的分析，住交会必定会吸引广大众多客户的眼球，掀起一股销售高潮。因此，借住交会入市，有利于快速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用，同时有利于项目快速进入销售高潮。 工程展示： 根据目前的工程进度，项目的样板房、观光电梯需要在10月中下旬才能得到展示。在样板房和观光电梯得到展示条件下，需要一段时间消化前期积累的客户，为开盘热销奠定基础。 项目的园林和会所目前工程进度不是十分理想，园林只是局部动工，争取在 十一月下旬得到局部展示，营造出项目的超质感。 销售积累： 项目已具备预售的基本条件了，并于10月1日进场以内部认购形式开始发售进行价格测试、产品测试、客户测试。但完成客户积累和测试需要一段时间。 综合以上条件，我们建议项目在10月中下旬样板房得到充分展示、10月下旬媒体开始预热的前提条件下，项目于住交会期间正式公开发售。 1、销售前提条件 现场环境: 销售中心的主入口广场重新布置完毕； 从莲花路、香梅路、红荔西路等主要入口处设置清晰的进入项目销售现场的导示系统（路旗、导示牌按新形象重新制作并于11月中旬安装到位）； 六七楼的园林及会所部分展示；(11月20日前完成) 楼体包装完毕(条幅公布项目公开发售的消息并打出项目主卖点) 现场形象墙按新形象重新制作并安装到位； 看楼通道、低楼层的样板房布置完成； 销售资料准备 楼书印制完成； 影视广告的电子光碟制作完毕 新销控方案制定完毕； 其他： 礼品制作完毕 相关工作人员到岗(11月15日确定人员名单、服装) 领导、嘉宾、媒体记者的邀请(11月15日确定人员名单) 总策略：让客户全方位感受和体验到物业未来的卓越