北外滩写字楼市场浅析.doc

北外滩写字楼市场分析 1. 北外滩区域概况 1.1 区域界定 北外滩地区东起大连路、秦皇岛路西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积3.66平方公里。根据现状和黄浦江两岸的规划北外滩商住综合区、商务办公区、航运贸易区等综合区域，功能定位将集中在航运服务业、知识型服务业和文化旅游业三大产业上。将重点推进上海国际客运中心、世茂新城、东长治路拓宽工程、滨江绿化建设工程、“上海之星”文化旅游街区等六个项目。虹口区政府“黄金北外滩”规划结合北外滩地区的优势和实际情况，建以航运为特色的，商贸办公发达，居住舒适、交通便捷、历史文化内涵丰富的新兴城区。随着出台，该板块商务办公楼宇吴淞路288弄吴淞路218号黄浦路99号吴淞路469号长阳路235号四川北路1369号 甲级 BM TOWER 95% 海泰时代大厦 98% 耀江国际广场 94% 甲级平均入住率 96％ 乙级 上海滩国际大厦 90% 森林湾大厦 95% 建爱大厦 90% 鼎立大厦 92% 乙级平均入住率 93％ 资料来源：上海中原 目前北外滩区域在售写字楼物业主要有4个，分别为海泰时代大厦、海泰国际大厦、鼎立大厦和耀江国际广场。其中，耀江国际广场在售办公楼面积在300--700平米之间；海泰时代大厦主要是小户型办公楼，既租也卖；海泰国际大厦07年8月开盘，为酒店改建项目，分割为小面积出售，目前销售率已超过80%。 表2－3：北外滩在售写字楼 物业名称 物业地址 办公面积（万m2） 套数 海泰时代大厦 武进路289号 2.72 477 海泰国际大厦 四川北路888号 2.35 / 鼎立大厦 长阳路235号吴淞路288弄—29,000 海泰国际大厦 四川北路888号 23,000-30,000 鼎立大厦 长阳路235号吴淞路288弄吴淞路218号 —航运—文化共驻滨江金三角，成为上海的海上门户。其地理位置的优越性决定了该区域是众多航运业、物流、进出口贸易及相关配套服务业等企业办公的首选地域。 图2－1：北外滩写字楼入住客户所属行业比重 资料来源：上海中原 3.北外滩写字楼产品现状分析 3.1 基本信息状况 北外滩区域写字楼整体档次较高，写字楼的楼层数基本都在15-40层之间。标准层面积基本都在1,000-1,700平米左右，符合现代写字楼对于标准层面积的要求。其写字楼的标准层净高除了早期投入使用的建爱大厦为2.3米外，其余皆达到2.5米的基本要求，部分新建的、品质较好的写字楼标准层净高已经达到2.7米；而在得房率方面，新建写字楼普遍较高，符合现代写字楼60%-75%的得房率标准。得房率较高的写字楼，租金也一般偏高，性价比合理。 表3－1：北外滩写字楼基本信息 物业名称 标准层面积（m2） 楼层数（层） 标准层净高（m） 得房率 上海滩国际大厦 1,650 29 2.45 74％ 森林湾大厦 1,500 23 3.8 70％ 建爱大厦 1,600 15 2.3 67％ 鼎立大厦 892 26 2.6 65％ 耀江国际广场 1,100 28 2.7 65％ BM TOWER 1,700 40 2.7 70％ 海泰时代大厦 50-120 17 5 70％ 海泰国际大厦 90--1600 30 2.6 70% 资料来源：上海中原 硬件配套状况 北外滩区域的写字楼在电梯上多用日本和瑞士进口电梯品牌，如迅达、OTIS、三菱等。 在暖通设备上来看，除了早期投入使用的建爱大厦外，大都采用了中央空调的形式，而空调的品牌涵盖了大多数中央空调品牌，其中约克空调以及现今较为流行的大金空调，被广泛采用。 由于地处商业繁华区域，紧靠外滩，北外滩对于车位的需求较大，不过目前该区域的车位比较宽松。各写字楼的车位月租金的水平在1,000-1,500元/月之间，和全市相比价格比较适中。其中最高者为宝矿国际大厦的1,500元/月，最低为鼎立大厦的800元/月。 表3－2：北外滩写字楼硬件配套情况 物业 名称 电梯 品牌 电梯数（部） 空调 形式 空调 品牌 车位数（个） 车位 月租金(元) 上海滩国际大厦 GEC 8 中央空调 特灵 175 1,070 森林湾大厦 OTIS 3 中央空调 约克 240 1,000 建爱大厦 LG 7 分体式空调 约克 300 1,000 鼎立大厦 三菱 4 中央空调 汉顿布什 150 800 耀江国际广场 迅达 4 中央空调 大金 260 1,000 BM TOWER 迅达 8 中央空调 大金 350 1,500 海泰时代大厦 富士达 4 中央空调 大金 122 1,000 海泰国际大厦 迅达 4 中央空调 金元 / / 资料来源：上海中原 小结 北外滩区域新建的写字楼的物业品质和物业