别墅区规划案例研究.pptVIP

物业发展建议之“形”——山居特色 山地与建筑的结合关系 山地建筑的接地形式 山地建筑整体规划空间布局 物业发展建议之“形”——山居特色 山地景观特点 山地景观对景观设计的解读 山地建筑与山地环境景观的关系 交通体系设置原则 交通体系组织 深圳香蜜湖1号 区位：深圳，香蜜湖 占地：9.3万㎡ 建面：13.1万㎡ 容积率：1.4 建筑密度：20% 物业类型：5栋高层，大量别墅 绿化率：48.2% 2006年中国10大豪宅深圳唯一上榜 深圳水榭花都 区位：深圳，香蜜湖 占地：16.5万㎡ 建面：23万㎡ 容积率：1.4 建筑密度：15.6% 物业类型：高层、小高层、别墅 绿化率：65% 深圳星河丹堤 区位：深圳，宝安，梅林关口 占地：20万㎡ 建面：36万㎡ 容积率：1.8 建筑密度：20% 物业类型：12栋高层，大量别墅 绿化率：38% 北京棕榈泉国际公寓 区位：北京，朝阳区，朝阳公园 占地：7万㎡ 建面：32万㎡ 容积率：4.6 建筑密度：14% 物业类型：11栋高层 东莞世纪城国际公馆2期 区位：东莞，南城西平 占地：16.16万㎡ 建面：22.21万㎡ 容积率：1.2 建筑密度：24% 物业类型：9栋小高，大量别墅 杭州东方润园 区位：杭州，钱江新城，钱塘江畔 占地：8.1万㎡ 建面：22.6万㎡ 容积率：2.8 建筑密度：13.91% 物业类型：7栋高层、超高层（24-41） 绿化率：40% 从旧城改造到城市更新 局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损） 环境的改善和城市美化 多个城市项目的组合 四方区整体城市更新发展趋势将体现在——三个转变 四方区整体城市更新发展趋势将体现在——三个转变 四方区整体城市更新发展趋势将体现在——三个转变 对“城市更新计划”专项规划应该关注的三个角度 受中心城区和滨海新区双重挤压，未来将快速发展 3C战略与市场环境 不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略 例如： 发育不完善的初级市场——项目先导，以项目条件为优先，以市场细分和产品领先引导市场，获取占位优势 完全竞争市场而供求关系相对平衡——客户先导，以满足客户需求的产品获取高收益 完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场——竞争先导，以有利的 竞争策略使自己立于不败之地 项目分析 房地产项目价值构成 有形的价值 使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价的 无形的价值 属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的 物业发展建议的构成要素 本项目的投资收益率 附件：常见投资理财产品收益率比较 本项目的投资风险 附件：沈阳四星级以上酒店价格及入住率 我们比别人卖的贵，是因为我们的产品比别人好！ 单价11000元/平方米的产品比单价8000元/平方米的产品风险更低！ 单价11000元/平方米的产品比单价8000元/平方米的产品现金收益率更高！ 三、深圳中心区CBD开发进程及预测 客户分析 目标消费者分析 主力客群描述 我们的目标客群 主力客群行为特征 　他们是30-50岁的中青年，已经拥有家庭。他们更倾向于“40不惑”的年龄，他们事业已经取得成功，有一定的物质基础，这种基础不是那种不安稳，不是那种夜半来天明去的投机产物。他们已经拥有一定的社会地位，而且社会地位与财富都比较稳定，不再为生存这种浅层次的问题搏杀 他们人情炼达、世事洞明，在这片土地上游刃有余，面对人生的各种纷烦芜杂可以坦然处之 他们追求舒适、安逸的生活。除了文化和物质之外，他们还有“心”——这样的心境，让他们懂得生活；这样的心机，让他们在人群中脱颖而出 他们不唯金钱，也不唯文化，而是在事业、生活、人生三者之间找到一种平衡，从而追求完满的人生 “不挣扎的人才有可能优雅”，对于他们而言，“钱不是问题，重要的是生活质量”。在气质上，他们更醇厚、更优雅、更接近于一个阶层的思想容器。他们所彰显的，是一种更具质感的生活姿态，是一幅优雅的生活画卷。 贸易类客户 贸易类客户一直是深圳写字楼销售市场的重要客户，尤其是关口写字楼 物流类客户 对中心区写字楼而言，物流企业的需求还在开始阶段 高端咨询顾问服务类客户 深圳的高端顾问咨询与服务类客户数量多，档次高，同时随着未来深港一体化的深入，更多的香港专业服务机构将进入内地市场，因此这些客户群体写字楼的要求也比较高，需求也十分旺盛。 高新科技类客户 深圳是全国高新科技产业最发达的城市之一，又有着政府政策的全力支持，从中心区写字楼的入住企业来看，高新科技企业对写字楼的需求一直十分强劲 金融类客户 银行客户单一性购买面积大、具有良好的市场引导与号召能力。因此中心区写字楼大力追捧与银行合作，目前该类客户办公所占写字楼比例最高，也是中心区写字楼的重要级客户 其它类 从中心区入住企