第四章 土地增值税.pptVIP

第五章 土地增值税 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 二、征税范围 （一）征税范围 转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 （二）征税范围的界定 1、土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税 2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税 3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税 （三）若干具体情况的判定 1、以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物 1）出售国有土地使用权的 2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售的 3）存量房地产的买卖 2、以继承、赠与方式转让房地产的 赠与指将房屋所有权、土地使用权赠与直系亲属或承担赡养义务人的；通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的 3、房地产的出租 4、房地产的抵押 5、房地产的交换 对个人之间互换自由居住房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税 6、以房地产进行投资、联营 暂免征税；对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征税土地增值税 7、合作建房 对一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税 8、企业兼并转让房地产的 暂免征收土地增值税 9、房地产的重新评估 三、税率 四、应税收入与扣除项目的确定 （一）应税收入的确定 （二）扣除项目的确定 1、取得土地使用权时支付的金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 若财务费用中利息支出能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。 房地产开发费用＝利息支出+（1+2）*5％ 若财务费用中的利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用＝（1+2）*10％ 计算扣除的比例即上述的10％由各省、自治区、直辖市人民政府规定 4、与转让房地产有关的税金 5、其他扣除项目 从事房地产开发的企业的其他扣除项目=（1+2）*20% 6、旧房及建筑物的评估价格 转让旧房的，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。 五、应纳土地增值税的计算 1、收入总额 2、扣除项目总额 3、增值额 4、增值额与扣除项目金额的比例 5、税率与速算扣除系数 6、应纳土地增值税＝增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 例1、某商场因已建新楼而转让原旧大楼，转让收入为1600万元，按规定缴纳了88.8万元的营业税等税费。房地产评估机构评定的重置成本为2000万元，成新度六成。取得该土地使用权时支付的金额为120万元，缴纳相关费用1.5万元。计算该商场转让此楼应纳土地增值税？ 例2、某非房地产开发单位转让办公楼一栋，转让收入10000万元，公司按规定缴纳了营业税等有关税费。已知该单位为取得土地使用权所支付的金额为2000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中利息支出为500万元（能按转让项目核算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息。已知该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％，试计算该单位转让此楼应纳土地增值税（印花税略）？ 例3、某房地产开发公司建造商品楼出售，取得销售收入5000万元，公司按规定缴纳了有关税金（营业税税率5％，城建税等其他税费25万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的低价款和按国家统一规定交纳的有关费用为500万元；房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，借款本金2000万元，期限一年，借款利率6％，同期同类贷款商业银行贷款利率为5％），该公司所在地政府规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为5％。计算该公司应纳土地增值税？ * * 35 60 超过200％的部分 4 15 50 超过100％至200％的部分 3 5 40 超过50％至100％的部分 2 0 30 不超过50％的部分 1 速算扣除系数（％） 税率% 增值额与扣除项目金额的比例 级数 *