广州房地产二手房市场调查研究.docVIP

目录 一、广州市房地产市场总体运行现况 3 (一) 经济稳固复苏，但通胀压力大 3 （二）行业政策深度调控，对市场造成较大影响 4 （三）土地市场放量出让，住宅新增供应增幅明显 8 （四）楼价有所下调，楼市逐步回升 9 二、住宅市场运行状况 9 （一）新建住宅市场状况 9 三、二手住宅市场状况 14 四、2011年广州房地产市场发展预测 20 （一）经济环境 20 （二）政策环境 21 （三）城市发展 23 （四）房地产企业 24 （六）置业者层面 25 （五）供应层面 28 （六）成交预测 29 前言 在市场的供求关系方面， 2010年广州楼市的供应需求关系比2009年要松，但考虑到2010年一手楼新增供应量有限，特别是新增货量大多数都集中在外围区域，核心区域的新增供应非常有限，加上2010年亚运期间还有停工期，所以主要分布在城区和近郊的二手楼凭借其价格、产品类型丰富、地段、配套等多项优势，依然会保持比较旺盛的需求。楼市的供求关系应该以比较平衡为主。 在城市建设方面，2010年广州举办亚运会，为了迎接亚运，广州这两年城市基础设施建设投入力度相当大，推动地铁、快速路、轨道交通、各项配套措施、治理环境、穿衣戴帽工程等建设，广州城市建设进一步完善；另一方面，2010年亚运期间还有3个月的停工期，对新增商品房供应也有一定影响，因此中心城区产品供不应求的局面仍难缓解，总体上全市物业价值仍将持续提升。 就市场走势看，由于2009年年末政策有所调整，“尾班车”行情又消化掉部分购房需求，本身春节之前又是楼市的淡季，以刚性需求为主，2010年前两个月交投会受到影响，只是短期内影响。2010年一头一尾的市场将有所减量，但总的来看，2010年的市场需求还是比较可观的。 总体而言，2011年广州市土地及商品房市场出现一定幅度的升温，受适当宽松的货币政策和较为温和的宏观政策面的支撑，广州市商品房市场交易、投资活跃，成交量同比大幅度增长，均价逐步回升，市场信心增强，市场观望气氛消退。 一、广州市房地产市场总体运行现况 (一 经济稳固复苏，但通胀压力大 ??? 今年上半年，国家继续贯彻落实应对国际金融危机一揽子计划，国民经济回升态势良好。初步测算，上半年完成国内生产总值（GDP）172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。 ??? 从产业结构来看，第一产业增加值13367亿元，增长3.6%；第二产业增加值85830亿元，增长13.2%；第三产业增加值73643亿元，增长9.6%。去年受金融危机影响最大的第二产业已恢复到较快增长速度的轨道上来，经济复苏稳固。 ??? 从三大需求来看，固定资产投资增速高位回稳，房地产投资增长较快。上半年全社会固定资产投资114187亿元，同比增25.0%。其中，房地产开发投资19747亿元，增长38.1%。市场销售保持平稳，上半年社会消费品零售总额72669亿元，同比增长18.2%。对外贸易恢复较快，贸易顺差明显减少。上半年进出口总额13549亿美元，同比增长43.1%。其中，出口7051亿美元，增长35.2%；进口6498亿美元，增长52.7%。进出口相抵，顺差553亿美元。 从季度走势来看，全国GDP第一季度同比增长11.9%，二季度同比增长10.9%（详见下图）。而二季度的回落是为避免投资过热而主动调控的结果。 ??????????????????? 数据来源：国家统计局 ??? 但由于去年的超额信贷投放，2009年投资对GDP的贡献率高达92.3%，导致今年的通胀压力较大。尽管央行在今年上半年三次上调存款准备金率至17%，但居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）仍居高不下，上半年CPI同比上涨2.6%，工业品出厂价格同比上涨6.0%。从月度走势来看，CPI和PPI呈扩大趋势（详见下图）。 ???????????????????数据来源：国家统计局 行业政策深度调控，对市场造成较大影响 ??? 在经济稳固复苏的基础上，为遏制房价过快上涨，中央今年上半年采取了深度调控政策，政策出台的频率和调控力度都达到了调控史上之最（详见下表），对市场造成了较大冲击。各类政策中以“4·17”新政力度为最强，直接将二套房首付款比例提高到了五成，并上浮贷款利率1.1倍；而且，还规定了房价上涨过快的部分地区可直接停止发放第三套住房贷款和不符条件的外地户口人员住房贷款。政策在抑制投机需求的同时，还直接限制了改善型需求的释放。 2010年上半年房地产行业相关政策一览表 日期及文件名称 主??? 要??? 内??? 容 2010年1月7日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给。 二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。加大差