房地产汇算清缴北京名师培训资料-2、房地产企业所得税的前世与今生.ppt

房地产企业所得税的前世与今生（开篇语之二） 主讲： 开篇语（二） 房地产企业所得税政策之前世今生 一、内资企业 （一）1994－2003年 从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上，地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”！ 思考：为什么偏偏在1994年进行了大规模的税制改革，1993年进行了会计制度改革？ 联系新会计准则。 开篇语（二） 一、内资企业 （二）2003－2006年 2003年制订了国税发〔2003]83号文件，专门针对房地产企业制订了企业所得税政策。 本政策参照了外商投资企业所得税国税发〔2001〕142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业的所得税稽查。 该文件的缺陷？（没有完工标准，致使销售收入都停留在预售阶段） 开篇语（二） 一、内资企业 （三）2006－2008年 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，号称“剑指地产偷税黑洞”，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌！ 31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响，对于地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也为过！ 开篇语（二） 二、外资企业（ （一）国税发〔1995]153号文件 首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到八年以后的2003年，内资企业才提出预售收入征税的概念。（对外资企业做地产的限制性规定） （二）国税发〔2001〕142号文件 142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。 鲜明的特点是按照项目征税！ 开篇语（二） 三、新所得税法（九九归一） （一）国税函【2008】299号文件（季度预缴） （二）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报） 房地产税收核心（预售收入与完工标准的税务处理） 1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。 2、2003－2006，有预售收入规定，无完工标准。 3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。 但是完工标准比较提前，造成了现行税制的很多问题。 开篇语（二） 思考：在讲解过程中将充分考虑衔接问题（提起思考，稍后讲解） 1、所得税税率变动对地产所得税的影响（33%与25%） 2、外资企业对接新31号文件的过渡问题（税款换算为毛利）。 3、期间费用的遗留事项（2008年一次性扣除） 4、新政策在申报表中的实现