成都置信雅安土地调研报告.doc

主题： 雅安市姚桥5号地块调研及分析报告 日期： 呈报： ●雅安地块投资开发，项目净用地面积 198.26 亩，开发期 5年。其中5-A净用地面积97.19亩，5-B净用地面积101.07亩，拍卖底价为 200万元/亩。本地拍卖雅安市政府邀请各大开发商进入雅安，预计土地拍卖竞争将加剧。 ●土地获得方式：一、项目基本情况 3 二、区域房地产市场分析 9 三、项目SWOT分析与定位 14 四、项目开发策略建议 15 五、项目财务分析 16 附件一、静态利润测算 18 附件二：动态利润测算 20 一、 1、雅安市概况 1）城市区位： 雅安市位于川藏、川滇公路交会处，距成都120公里，是四川盆地与青藏高原的结合过渡地带、汉文化与民族文化结合过渡地带、现代中心城市与原始自然生态区的结合过渡地带，是古南方丝绸之路的门户和必经之路，曾为西康省省会。它是四川省历史文化名城和新兴的旅游城，有“雨城”之称。北为阿坝藏族羌族自治州，西与南为甘孜藏族自治州和凉山彝族自治州，东面有成都、眉山、乐山3市，市域呈南北较长，东西较狭的不规则图形。概括起来讲，雅安东邻成都、西连甘孜、南界凉山、北接阿坝，素有“川西咽喉”、“西藏门户”、“民族走廊”之称。雅安市幅员面积1.53万平方公里，辖一区七县，总人口151万。青衣江穿过雅安全城,城市依山傍水而建,优雅而恬静,是四川最宜居住的城市之一。 2）交通概况 雅安境内现有国家级高速公路一条——成雅高公速公，国道318、108及省道210、305、211穿越市境 根据《雅安市川西综合交通枢纽规划》确定的具体目标，在对外交通服务目标上，雅安市将加强与成都经济区、攀西经济区、川南经济区、川东北经济区、川西北生态区的合作，实现雅安至东北部的成都0.5小时交通圈，至东部的眉山、乐山1小时交通圈，至南部的攀枝花3小时交通圈，至西部的康定1小时交通圈，至北部的马尔康2小时交通圈。 在市域交通服务目标上，雅安市域范围内实现“112”交通圈，即以雨城区为中心，一刻钟至相邻县政府所在地（名山、芦山、天全、荥经），1小时基本到达市内各县（区）政府所在地的交通圈，各县（区）之间实现2小时内到达。 3）经济概况 雅安经济结构主要以第一产业和第二产业为主， 第三产业中旅游产业比重较大，带动了雅安的城市经济增长。在四川全省21个地、市、州中，雅安国民生产总值（绝对值）位于第七位，远远落后于绵阳、德阳、乐山、南充甚至内江、达州等城市。 2、城市规划与区域发展 1） 城市规划布局 “双心、两轴”组团式城市布局” 2）规划大纲 规划以旧城为依托，重点发展沙湾——姚桥组团，发展、完善多营组团的同时，以项目为启动，配建基础设施向大兴方向拓展城市用地。 城市远景发展用地范围以东至大兴、西至多营、北至北郊、南至南郊的可用地为限，再争取部分低山用地作为城市公共绿地，总用地约在34平方公里以内，远景总人口在35万人左右。 整个城市形成以西城、河北、上坝组成的旧城和姚桥新城为中心，以青衣江为东西主轴，以陇西河、周公河为南北次轴，形如“鲲鹏展翅”的“双心、两轴”的组团式城市布局结构。 3）功能分区组织 ??? 规划将雅安市城市中心区划分为4个城市功能组团。 旧城组团 ：旧城组团是雅安市具有综合功能的城市中心地区，由跨越青衣江、濆江的西城、上坝和河北3个片区组成，规划居住人口15.5万人左右。 片区一：西城片区：是以旧城为主体发展起来的老城片区，规划为以商贸、文教和生活居住为主的片区，调整部份用地功能，疏解旧城建筑和人口密度，保护文物古迹和名城风貌。 片区二：上坝片区：位于西城片区以东，仅濆江一水之隔，该片区是西城片区中心功能的延续，是通往周公山温泉、望鱼古镇和洪雅瓦屋山的必经之道，规划为以教育、科研、旅游为主的片区。 片区二：河北片区：位于青衣江北岸，通过青衣江大桥、北门大桥和雅安大桥与西城、上坝片区构成了雅安市城市的核心地区，地处市区至碧峰峡、上里古镇的旅游线上，在现有基础上，依托川藏公路和成雅高速公路，规划为以机械工业、商贸、旅游服务和对外交通为主的片区。 姚桥组团 ：姚桥组团位于雅安市东北部，地近成雅、泸雅高速公路入口，发展条件较好。规划为雅安市以行政中心、商务信息、居住和高新技术产业为主的组团，是雅安市的门户和新的城市中心区，规划居住人口6万人左右。 大兴组团 ：大兴组团位于雅安市区东部，包括周公山东北麓、青衣江西岸的一、二阶台地地区，用地条件好，远期交通较为方便，与姚桥组团仅一江之隔，是雅安市吸引大型企业的发展基地，规划为以轻工业、农业