人民币利率的调整对房地产的影响.ppt

中国房地产业始于19世纪中期，自1992年以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立和不断完善，我国进一步深化了城镇住房体制改革，极大地推动了房地产业的迅猛发展。但其发展所走的路是曲折中的前进之路。 房地产业是关系到国计民生的产业，在国民经济中占有重要地位。所以其对国家政府宏观调控的敏感性很大，其中利率是其最主要的方法之一。下面我们将通过在我国房地产发展历程期间，观看商业贷款利率的调整变化，探讨其与房地产业的联系，并进一步说明房地产业曲折之路是如何前进的。 本次探讨的内容： 1996年以来我国为何连续大幅度降息？其效应如何？ 自1996年4月1日起停办保值储蓄以来，我国央行已下调八次利率，以一年期存款利率为例，从过去的10.98%下降为1.98%；一至三年期贷款利率从过去的13.14%下调为5.49%。据不完全统计，经过七次降息累计减少了企业财务成本2000多亿元，同时促进了资本市场的快速发展。 自2004年到2007年，央行上调贷款利率。在此之前，经过连续8次利率下调之后我国经济在低利率环境中稳定发展，然而也出现了经济过热和流动性过剩等新的问题。 在那期间，利率上调是否会对房地产产生影响，是否会对房价产生抑制作用，也引发了一场讨论。但事实说明了房价并没有受到明显的抑制。 在2008年金融危机的大背景下，国内众多的行业都收到了不同程度上的冲击。整个国内的经济环境都笼罩了一层灰雾，房地产行业同样受到了严重的影响。 08年降息至近十年来最低值，其目的是拉动内需、刺激消费。 期间，大型房地产企业敏感性相对较低，而中小型企业都面临着破产、倒闭的危机。 综上，我们得知，由于房地产业对货币资金的敏感性，利率的变化对其影响是不可否认的。那么下面我们就来探讨利率是如何影响房地产业的。 有一些看法认为，房地产行业对于轻微的利率水平的调整缺乏敏感，实际上，这种判断并没有意识到当前中国房地产市场中买卖双方资金来源的重要特征，以抵押贷款为主要融资来源的住房购买者和严重依赖银行贷款的房地产开发公司，都使得利率政策的调整已经成为影响房地产市场最为关键性的市场因素之一。 做一个假设： 现今的利率是一个合理的利率，公司是正常的盈利。 现在，国家进行利率上调，加息。其利率上调会对房地产市场有会影响呢？ 一、利率上调对房地产商的影响： （1）资金成本的提升 利率的上调，直接影响到企业资金使用成本的增加。 同时，加息使得人们对资金收益率有了较高的预期，增加了房地产企业使用其他借入资金的难度，从而提高了现有的其他借入资金的机会成本；对于房地产企业的自有资金，其使用的机会成本亦会上升。 利率对房地产行业的影响主要体现在： 房地产商 房地产投资者 住房消费者 土地市场 一、利率上调对房地产商的影响： 同成本推动型的一般商品定价方式不同的是，当前的房地产产品定价主要由供需决定。在供求格局不变的情况下，资金成本的增加并不能有效传递到价格的增加上。利率提升对需求的抑制将直接打破当前供求格局，从而使得市场的价格重心下移。 （2）产品价格下降（这个有前提） 一、利率上调对房地产商的影响： （4）自有资金利润率的下降 产品价格的下跌，财务费用的高涨，成本的增加均使得开发商自有资金利润率出现大幅下降，利率上调对企业的负面影响最终在自有资金利润率的下降上得到了综合反映。 一、利率上调对房地产商的影响： （3）资金回笼周期变短 借贷资金使用成本增加和房屋售价下跌所引起的现金收入不足，都在客观上刺激了房地产开发商的风险意识。滚动开发的操作模式和企业资金利用率最大化的经营原则，促使开发商需尽快回收现金，减少手中的库存。 二、利率上调对房地产投资者的影响： 收益下降成为必然 资金成本提高导致投资收益率下降。租金收益和价差收益是房地产投资获益的两个主要渠道。价差收益在房价下跌的背景下受到侵蚀。要想提高投资收益率，租金收益率的上升是必需的途径。在我们看来，目前租金上升是完全可能的。但是，租金的上涨未必能带来租金收益率的上升。因为投资者在房地产上的投资资金需要支付成本，如果租金收入的提高不足以弥补资金成本的支出，那么房地产投资商的租金收益率同样会下降。 （1）加强消费者储蓄倾向 三、利率上调对住宅消费者的影响： 利率的上升直接影响消费者的储蓄倾向，改投资为储蓄是公众面对利率上调的普遍反应。储蓄的增长必然导致住房支出的减少，从而减少了总量需求。 三、利率上调对住宅消费者的影响： （2）预期效应明显 加息后消费者对房价下跌的进一步预期是导致市场出现观望、交易清淡等有价无市现象的主因。市场预期效应对市场价格影响的强大杀伤力在令人窒息的惨淡交易中显露无遗，金融商品的属性在价格预期中