福星企划案.ppt

前言 在对苏州房地产市场进行了深入细致的了解和分析的前提下，找出 “福星新城”项目的机会点，来完成楼盘的整体策划. 以有节奏,颇具诱惑力的形式推盘.以达到 “福星新城”的销售目标，并以此为东港建设集团塑造品牌形象。 一、企划策略 (一)不同阶段的企划思路 根据楼市特点及本案销售安排的不同.可分为三个阶段进行不同的企划安排. 引导期 公开发售期 持续期 引导期 广告原则……给信息 通过活动与各种广告媒介吸引目标消费 者，形成对“福星新城”的期待心理。 公开发售期 广告原则 ……给感觉 通过公关及促销活动，使公众对项目形成新的认知，加深和巩固其对本案的注意度，不断开发潜在消费者。 持续期 广告原则……给实体 对“福星新城”项目各卖点细节进一步挖掘和渲染. 　给予公众“卓越文化品位，家在身旁”的精品绝版印象，形成物超所值的感觉。 　根据工程进度的安排,另根据季节和一些节日,做相关的主题活动.来调整相应的广告方向和媒体策略等,以达到最好的效果. (二)抓住主线,放大产品闪光点 　 地段　　　　　　健康 　　人文　　　　 房型 　　　　　品牌 　　　　　　 地段 在这里,地段概念就是“沧浪新城” 概念. 　把“福星新城”打造成品质卓越的东南区第一楼盘； 　概念行销,更加深入人心 人文 　树立项目富有个性的人文概念； 　紧扣老苏州情怀：时下城南板块已逐渐成为苏州人新的置业方向。 　要强势推出“新城南居住区”概念。 品牌 客户可通过对福星小区现房实景的观察来为本案加分. 其偌大的工程形象将为本案的信任度打下良好的基础. 健康 无工业污染，附近又有苏州最大的桐泾公园。挖掘环境能给予买家的利益点，使公众形成对“天然绿色”生活的认同； 人造水景，以及古运河，甚至附近正在开发的石湖风景区都可以为本策略提供依托。 房型 本案房型众多,能够满足不同客层的需求.在房型设计及面积落点上的优势足以区别其他个案. 加之我们广告的烘托.使之更具影响力. (三) 客层定位 投客所好, 有的放矢 他们的身份特征 他们的需求 他们在哪 他们的身份特征 1. 政府及各机关职员 2. 企业中高层主管 3. 私营业主或外地生意人 4. 工薪阶层,收入中等偏上 5. 年龄30—55岁为主 他们的需求 1. 对苏州市区老居住板块的偏爱 2. 追求品位,对住宅小区有着高档次的要求 3. 希望住的特别,格局规划有自己的特色 4. 对自然景观,绿化面积的渴求 5. 看好未来本区域的发展 6. 认同本案便利的交通,适宜的地段 他们在哪 1. 沧浪区现有住户 2. 周边私营业主及国企干部、职员 3. 希望在市区置业的其他市民 (四)广告重点 广告主精神 广告要点 案名设计 广告主精神 幸福家园 自然人文 健康生活 广告要点 1. 沧浪新城18万平米规模居住区 2. 多种房型,更多选择 3. 临公园临运河临森林的自然景观 4. 精品物业，优质全机能配套 5. 道路,交通畅行无阻 案名设计 福星新苑 福鑫佳园 福星栖庭 福馨康郡 二、媒体策略 (一) 平面媒体 (二) 电视媒体 (三) 户外媒体 (四) 广播媒体 (五) 销平销海 (六) 广告预算及分配 (一) 平面媒体 （1）《苏州日报》为主 《苏州日报》（机关报）商业广告气息比较低，权威性大，读者可信度高。是苏州市影响较大的报纸媒体.建议作为此次宣传的主要平面媒体。 （2《姑苏晚报》 《城市商报》 《现代快报》为辅 《现代快报》的房地产专刊《金楼市》,对于苏州市周边的各乡镇潜在购房者来说阅读率很高,可辅助投放. (二)电视媒体 苏州电视台新闻综合频道 电视媒体影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。建议做为辅助平面媒体的首要手段。 投放广告宣传片的时间，应是开盘前后一个月，在晚8点左右的黄金时段滚动播出。 (三)户外媒体 建议从动工到封盘在施工外围树立3D效果图。 开盘前一个月在石路中心广场电子屏幕适当辅助投放。 车体广告选择（10 ）路，（游4） 路，（ 23）路等相关公交线路。 (四) 广播媒体 交通频道覆盖面广，影响大。虽然针对性相对弱，但成本低。故建议作为长期、高频率信息投放方式。 (五)销平销海 　楼书，DM手册，企业形象画册，宣传单，海报， 　　样品屋，接待中心 这些广告载体对细节要求高。建议信息内容要准确道位。