预售制度下商品房价格变动机理探究.pdfVIP

doi：10．39698．issn．1006—2025．2013．07．09 预售制度下商品房价格变动机理探究 瞿富强程世振 (南京工业大学，江苏南京211816) 【摘 要】通过总结预售商品房价格的主要特点，运用需求、动机、行为理论和预期机制，系统地探究了预售制度对 商品房价格变动的影响过程．得出了预售商品房现期价格的变化与未来预期价格的变化是同方向的结论。在此基础 上．应用机会成本理论．对商品房价格在预售期间的理性波动幅度进行了分析，指出我国-3前预售商品房价格上涨幅 度较大。最后．针对预售商品房价格问题．提出了可行的解决措施．具体包括完善房地产开发企业的融资机制等四项政 策建议。 【关键词】预售制度商品房价格变动机理 【中图分类号】F714【文献标识码】A【文章编号】1006—2025(2013)07—0040一04 商品房预售制度与商品房价格问题历来是业界争 行机制，形成具有真实性、预期性、连续性和权威性的 论的焦点．曾有人大代表指出：商品房预售制度正成为 交易价格信息．通过价格报告制度告知公众指导其生 开发商囤积居奇、推动商品房价格上涨的“帮凶”；易宪 产、经营或投资。14]与现房市场不同，预售商品房的所有 权并非是在交易成立时转移的．而是在预售合同约定 容(2007)等认为预售制度是助推商品房价格上涨的载 的将来某个日期．即预售商品房市场中的交易对象是 体，【·】丁成El(2006)的研究也认为预售制度是商品房价 格上涨的根源。闭笔者在前人研究的基础上．分析预售 未来的住房产品。在完善的房地产市场．开发商预售商 制度对商品房价格影响的作用机理并提出相关政策 品房交易要向交易管理部门备案。因此．预售商品房市 建议。 场交易信息较为集中．信息披露渠道和准确性更强，同 一、预售商品房价格的主要特点 时．由于市场交易成本较低．将吸引投机者参与住房交 (一)易于低开高走 易。[51借助于更多交易案例形成的信息，购房者能够形 商品房的预售期从满足预售条件、领取预售许可 成价格预期．预售商品房市场容易形成连续的远期交 证开始．至房屋竣工验收或取得初始产权结束。通常情 易价格。 况下．同一项目的商品房预售价格一般较现房销售价 (三)较强的行政干预性 格低10％。20％。【3】在市场前景看好的情况下．部分楼盘 由于商品房预售的特殊性质．商品房预售价格具 预售价格波动幅度异常．低开高走的特点表现得更为 有较强的政府干预性．我国现行的商品房预售价格行 显著。 为行政监管制度见表1。 f二)价格发现 =、预售制度推动商品房价格上涨的过程分析 价格发现是指市场通过公开、公正、公平的交易运 (一)预售商品房交易主体的需求、动机、行为分析 【收稿日期】2013-05-07 【基金项目】本文系江苏省住建厅科技项目“新建商品房预售监管体系研究”(编号：JS2010JHl7)@阶段性成果。 【作者简介】瞿富强(1965．11一)，男，汉，江苏南通，南京工业大学土木工程学院房地产经营管理系副教授，硕士生导师，主要研 究方向为房地产开发与经营、成品住房建设与管理、房地产税收；程世振(1987．6一)，男，汉，河南安阳，南京工业大学土木工程 学院硕士