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长沙河西板块调查报告 第一章 长沙房地产市场发展状况 一、长沙房地产市场2006年供需平衡，预估2007年供需保持两旺，2008年将可能出现供大于求的局面 1、从住宅类来说，目前长沙销售面积略大于批准预售面积，供求两旺 表1.1：长沙市近几年住宅批准预售面积表 年度 批准预售面积（万㎡） 同比增长 2004 361.67 -5.02% 2005 459.84 27.14％ 2006年1-11月615.56 34.26% 表1.2：长沙市近几年住宅销售面积表 年度 销售面积（万㎡） 同比增长 2004 528.63 32.33﹪ 2005 620.06 17.30﹪ 2006年1-11月543.19 5.91% 由于长沙尚未执行“批准预售到销售”的时限制度，因此，从近两年来批准预售面积与销售面积数据对比中，市场供需态势存在一定程度的假象；仅从上两表来看，2006年1－11月住宅批准预售面积为615.56万平方米，住宅销售面积为543.19万平方米，预计2007年将呈现供需两旺的局面，2008年则进入供大于求的态势。 2、从非住宅类来说，目前长沙供应量、消化量虽有所降低，但供需总体较为均衡。 表1.3：长沙市近几年非住宅类批准预售面积表 年度 批准预售面积（万㎡） 同比增长 2004 87.93 － 2005 124.35 41.42％ 2006年1-11月 － 表1.4：长沙市近几年非住宅类销售面积表 年度 销售面积（万㎡） 同比增长 2004 88.72 － 2005 91.16 2.75﹪ 2006年1-11月 － 2006年1－11月，长沙非住宅类批准预售面积为78.66万平方米，销售面积为57.94万平方米，供需总体呈均衡趋势，结合2006年1－11月长沙商品房批准预售面积来看，2006年1－11月批准预售面积为694.22万平方米，同比增长37.74％，意味着非住宅类批准预售面积的下滑，住宅类批准预售面积有较大幅度的提升。 3、目前长沙住宅空置率逐步下滑，二手房交易稳步增长，市场需求活跃 表1.5：长沙市近几年空置面积详表 年度 空置面积万㎡ 同比增长 住宅空置面积万㎡ 所占比重 同比增长 2002 44.79 — 36.51 81.51% — 2003 99.02 121.1% 60.61 61.2% 66.01% 2004 103.77 4.80% 48.84 47.07% -19.42% 2005 131.16 26.39% 50.06 38.17% 2.5% 2006年1-9月% -6.81% 表1.6：长沙市近几年二手房交易详表 年度 成交面积（万㎡） 同比增长 住宅成交面积（万㎡） 同比增长 2002 66.50 3.42% 15.68 － 2003 118.79 78.63% 28.47 81.57% 2004 182.66 53.77% 43.41 48.46% 2005 187.54 2.67% 66.47 53.12% 2006年1-11月1-11月从交易面积上来看，二手房交易量，上市房源，2006年1-月商品住宅供销比为。1-11月 100.62 2703.19 81.70% 中心板块 103.3 82.44 3792.73 80.29% 体育新城板块 45.83 38.58 2983.89 84.18% 南郊公园板块 47.06 39.88 2997.52 84.75% 滨江板块 47.49 41.01 3504.79 86.36% 星沙板块 113.69 89.65 2258.21 78.86% 合计 830.47 646.99 由上表及图可知： 1、长沙各普通住宅板块基本上处于77%－84%之间的消化率，目前看来，岳麓板块消化情况对比其他板块并不理想，这与岳麓区2006年上半年集中放量有很大关系，虽一般，但销售态势保持较好，暂无低谷； 2、长沙各板块供应量为830.47万平米，其中，岳麓板块供应量独占鳌头，占到了各板块供应总和的16.81％。结合长沙房地产市场（住宅）趋势预测来看，2007年岳麓区也将呈现供需两旺的局面。 3、各板块之间的整体销售均价相差不大，中心、滨江、城东板块领跑长沙普通住宅房价，但岳麓板块整体销售均价在各板块中处于较低水平。 由此看来，目前，长沙各普通住宅板块虽供应量较大，但消化情况良好，未来2－3年内，这种形势将会继续保持，为本项目销售提供了良好的市场环境。 （二）市场潜量岳麓居中，约占全市12.7％ 表1.9：长沙市各板块未来供应量对比表 占地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 整体容积率 城东板块 56.18 92.37 1.64 新南城板块 48.03 124.56