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影响我国商品住房价格因素实证研究 　　【摘要】规范分析结果表明，商品住房格受诸多因素的影响。本文通过建立模型，采用逐步回归的方法，对2009年全国31个地区的商品住房价格进行了实证分析。结果表明，地区生产总值，房地产投资额，城市人口密度，居民人均收入是影响住房价格的重要因素。 【关键词】回归模型；商品房价格；影响因素；EVIEWS6.0 1.引言 从上世纪90年代开始，中国各个地区先后进行了住房商品化制度的改革。原来计划经济体制下大量的公有住房，通过“房改”的方式逐步实现了居民住房商品化。其后商品房开发建设如井喷般爆发，大量的新建商品住房被推向市场。正是这场住房商品化的改革，解决了我国城镇大多数居民的住房问题，使我国住房在数量和质量上都发生了根本性的变化，同时也带动了国民经济的高速发展。 与此同时商品住房价格日益水涨船高。据国家统计局统计显示，近年来，我国固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快，特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高位运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。 从1998到2009年，我国商品住房价格持续上涨。房价上升之快，已成为当前中国房地产市场中最突出的问题，是关系到居民生活，国民经济，通货膨胀和宏观调控的大问题。到底是什么因素影响了我国商品住房的价格，这正是本文研究的课题。 2.商品住房价格影响因素――理论分析 商品住宅价格是指在完全市场化条件下商品住宅的交易价格。同其他商品一样，商品住宅的价格是由商品住宅的价值决定的，其价值既包括所占用土地的价值，也包括土地上建筑物的价值。商品住宅价值是其价格形成的基础，商品住宅价格是价值的表现形式；买卖双方达成的实际交易价格，除受商品住宅价值的影响外，还受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期和房地产企业经营策略等因素的影响，其价格围绕价值上下波动。 商品住宅建设周期长、价值量大、空间固定性等特点决定了其价格有不同于一般商品价格的特点。首先，由于住宅建设周期较长，其在短期内的供给是缺乏弹性的，价格由需求决定；即使从长期来看，土地供给缺乏弹性也会导致住宅供给缺乏弹性。其次，住宅开发的滞后性导致住宅价格呈周期性变化。当住宅市场供小于求时，商品住宅价格上升，大量住宅开工建设，由于建设周期长，当住宅完工时需求可能变小，同时供给量剧增，供大于求，商品住宅价格下降。这就导致了商品住宅市场周期性明显，价格在不同时期差别很大。最后，住宅的区位是其价格的重要影响因素。和其他商品不同，住宅具有空间固定性的特点，其所处的区位不同，市场需求不同，价格也就不同。 从商品住宅价格的特点可以看出，住宅价格的形成是一个复杂的过程，受到诸多因素的影响.国内外许多学者都提出了自己的观点，Dipasquale和Wheaton对住宅租金和住宅价格进行了扩展性研究，得到了著名的存量―流量模型，模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整；周京奎（2004）对房价与利率的的实证分析得出利率提高，房价应该降低，即利率与房价负相关；周明生（2007）认为，如果一段时间内居民收入速度上升明显，那么就会有越来越多的居民改善居住条件，购买住房，受旺盛的需求和相对稀缺的供给的共同作用，商品住房价格也会以较快的速度上涨。 3.建立模型 本文选取了最具代表性的因素来建立模型，进行截面回归分析。其中，我们以各地区的商品住房价格作为被解释变量Y，选取地区生产总值，房地产投资额，居民消费水平，居民人均可支配收入，城镇人口比重作为解释变量。因此，我们可以建立模型如下Y=a1X1+a2X2+a3X3+a4X4+a5X5+b，其中Y代表全国商品住宅房平均销售价格，X1代表地区生产总值，X2代表房地产投资额，X3代表居民消费水平、X4代表居民人均可支配收入、X5代表城镇人口比重，b代表随机误差项。 本文收集了2009年全国31个地区的数据，进行回归分析可得，得到回归方程： Y=-0.116531X1+0.342571X2+0.205959X3+0.254526X4+8.4993378X5-2047.639 （0.031714）（0.143189）（0.136802）（0.145303）（28.110326）（1793.900） t=（-3.776415）（2.392429）（1.505525）（1.751686）（0.302145）（-1.201736） R2=0.910246，AdjustedR