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“互联网+”背景下房地产众筹三维风险分析 　　摘要： 为了研究我国现阶段新兴起的房地产互联网众筹的风险，基于我国目前的房地产互联网众筹案例提取风险因素，从风险类型、主体承担的风险和项目各个阶段的风险三个维度分别进行分析。整合后提出了房地产众筹三维风险分析模型，并运用三维风险坐标对实例进行分析，分析表明：运用三维风险分析模型得出三维风险坐标将更加清晰地理清不同时段不同主体的风险，便于提前采取措施。 　　Abstract： In order to study the risk of preliminary Internet-real estate crowd-funding， different types of risks are extracted from current practices from risk types， main body and project stages dimensions. Then the three-dimensional analyzing model is put forward， being used in the analysis of a crowd-funding example. The result suggests that the three-dimensional analyzing model can help identify the mass risk of every stage，every main body and every kind. And it helps to take measures to avoid these risks. 　　关键词： 互联网+；房地产众筹；风险；三维风险模型；风险坐标 　　Key words： Internet plus；real estate crowd-funding；risk；three-dimensional risk model；risk coordinate 　　中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）17-0007-04 　　0 引言 　　随着我国房地产由黄金时代转为白银时代[1]，去库存和回笼资金压力日益增大，房地产互联网众筹应运而生。房地产互联网众筹作为一个“互联网+”的产物，有着高效筹集社会闲散资金、宣传力度大等诸多优点，因而获得房地产开发商的青睐。但同时，房地产众筹很多方面发展很不完善，存在较多风险，而目前针对其风险研究只是在法律风险层面，并未研究其他风险。本文结合现阶段我国的房地产互联网众筹的实践案例，分析其存在的风险，并从多个维度对其进行分析，理清风险发生的阶段、主体和类型，便于采取防范和补救措施。 　　1 互联网+房地产众筹 　　1.1 互联网+房地产众筹内涵及特征分析 　　2015年3月15日，国务院总理李克强两次提到“互联网+”。关于“互联网+”的讨论从此不绝于耳。“互联网+”代表着一种新的经济形态，即充分发挥互联网在生产要素配置中的优化和集成作???，将互联网的创新成果深度融合于经济社会各领域之中，提升实体经济的创新力和生产力，从而形成更广泛的、以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态。而众筹模式是利用当前“互联网+”的大数据、云计算等平台，在网上推出多个项目，筹集大众的资金、思路和创意等。该模式最早被美国使用，开始于一些简单的项目推介，例如小公司的融?Y、科学发明、公共方案、策划案例等，众筹可以理解为集众人之力完成某件事情[2]。而互联网+房地产众筹就是把互联网作为一种房地产筹资的工具，帮助开发商高效筹集到资金，从而达到营销、融资、销售等内在的商业目的，并按承诺给予投资人产权、股权或其他权益回报的商业模式[3]。房地产众筹的特征主要有以下几个方面： 　　①平民性。房地产众筹面向众多普通老百姓筹集资金，几乎所有的散户投资者均可以投资。我国房地产众筹并没有具体界定“合格投资者”这一范围，美国通过的《JOBS法案》当中明确细分“合格投资者”及其投资限额。我国因为房地产众筹刚刚兴起，所以并没有太多的关于投资者的限制，投资门槛比较低[4]。 　　②创新性。传统的房地产众筹更多的是利用银行的贷款资金和其他一些方式，并没有广泛运用普通投资者的闲散资金。而房地产众筹恰恰是以老百姓投资需求和企业资金需求为契机，以互联网为平台，完成资金的筹集。同时，众筹也会产生一定的互动式的宣传效果，这种宣传效果改变了传统的信息流从开发者到购房者的单一流向，开发者和购房者可以通过平台进行沟通。 　　③低成本性。房地产开发企业的前期和后期宣传往往会产生一定的费用，这部分费用最终都不同程度地会由购房者承担。而房地产众筹则会在项目众筹本身进行时就会产