【精选】光耀项目推盘手法解析.doc

光耀橙子 项目基本情况 项目信息 开发商 光耀集团有限公司 占地（㎡） 约1万 惠州道与云山大道交汇处 建面（㎡） 37270㎡ 容积率 6.2 绿化率 35.3% 建筑类型 高层 车位比 —— 总户数 345 当期户数 238 栋数 共6栋，现推出1、2栋 总层数 共20层 开盘日期 2009-7-26 开盘折扣 购房客户可享受9.2折优惠；一次性付款客户可享受9.8折优惠 均价 6200元/平米 配套 小区配套：架空层园林、四层商业 周边配套：中小学:黄岗中学、水北小学、富民小学、金裕小学综合商场:家乐福、万家乐、丽日购物广场、云山购物广场、义乌小商品批发城银行:建设银行、工商银行、交通银行、农业银行其他:市民乐园、滨江公园、惠州日报、体育馆、市政府 项目效果图 二、主题定位 1、目标客户定位 目标客户定位为高素质的社会精英群，很多都是政府公务员、高级白领、经商人士或自由个体者小户型复式空间 三、营销节点铺排 1）2009年4月30日起开始客户积累； 2）2009年7月12日，橙子营销中心开放，即爱情俱乐部，在营销中心举办了盛大的开幕仪式； 3）截止到2009年7月17日累计认卡约480张。（中间空100个号码） 4）2009年7月24日，橙子样板房开放； 5）截止到2009年7月25日（开盘前一天），累计认卡550张，实际认卡450张。 四、推广策略表现 1、推广主打广告语 “谁说橙子不渴望爱情？” 2、主推目标对象 这些人自信、阳光，引导时尚潮流，看重自己的交际圈而且更渴望爱情，希望能在繁华之处享受甜蜜幸福生活。 项目现场楼体包装 户外路杆旗广告宣传 2）媒体表现 3）售楼现场包装表现 五、价格策略表现 1、价格策略 突破心里价位进行相对低价一次性销售。开盘前宣传价6000-7000元/㎡，开盘均价6200元/㎡（带1200装修价）。开盘前，由销售人员给予灌输，让客户百分百接受本产品；低开盘价给予客户心理预期高价位的冲击，促进产品的销售。 2、折扣策略 1）开盘之前 发放VIP卡进行折扣购房，采用时间递增，随着离开盘时间的接近，VIP卡折扣也随之降低。主要节点如下（7月26日开盘）： 4.30-5.11认筹的客户，开盘可享受95折的优惠； 5.12-5.31认筹的客户，开盘可享受96折的优惠； 6.1-6.15认筹的客户，开盘可享受97折的优惠； 6.16-6.30认筹的客户，开盘可享受98折的优惠； 7.1-7.26认筹的客户，开盘可享受99折的优惠； 2）开盘时折扣 VIP客户开盘当天根据办卡日期享受享受相应的折扣； 开盘当天，购房客户可享受9.2折优惠； 一次性付款客户可享受9.8折优惠。 如：开盘均价为7100元/㎡，95*92折后实收6200元/㎡。 六、销售情况 9天基本售罄。 光耀-花语岸 项目基本信息 项目信 息 开发商 光耀集团有限公司 占地（㎡） 2.7万 地址 惠城区东平半岛环岛二路 建面（㎡） 9万 容积率 2.43? 绿化率 33% 建筑类型 小高层、高层 车位比 1：1.5 总户数 567 当期户数 228 栋数 共6栋，现推出1、2栋 总层数 当期共11层 开盘日期 2010-6-19 开盘折扣 两房减3.5万*9.8折，三房减4万*9.8折 均价 5300-5500元/平米 配套 小区内部配套：四大主题公园、2公里滨江长廊、2000㎡运动会所、羽毛球、乒乓球、游泳池等休闲健康设施； 商业配套：吉之岛、海燕、 商业街；生活配套：萨莉亚、真味涮、日韩料理、人民医院社区服务站、菜市场、多家便利店等；银行配套：建设银行、中国银行等。教育配套：北师大幼儿启蒙教育，北师大附小、北师大附中等娱乐配套。 项目效果图 2、营销节点铺排 1）开始认筹时间：2010年5月21日 2）营销中心开放：2010年6月5日 3）样板房开放：2010年6月14日 4）盛大开盘：2010年6月19日 3、推广策略 1）主推广语 社区大点 幸福多点 2) 线下活动推广 6月5日开放，当日到场客户即可参加现场抽奖活动 无论在惠州还是深圳均投入了大量的户外广告宣传； 东平区域采取了极为集中的推广宣传形式； 派兼职大学生在惠州集中地段派发宣传单。 4、价格策略 1）认筹方式：两房交2000元认筹金开盘当天抵3.5万，三房交2000元认筹金开盘当天抵 4万。 2）定价方法：前期释放价格口径5600-5800元/平米，开盘当天实际成交均价5300-5500元/平米，低于市场预期。 3）开盘折扣优惠： VIP客户购买两房-3.5万，三房-4万； VIP每周领取千元购