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富春东方商业培训内容 第一部分 商业地产概念及其特征 1 第二部分 商圈的确定与研究 2 第三部分 商业业态分类 3 第四部分 商业物业类型 4 第五部分 商业价值的评估与分析 5 第六部分 商业物业投资回报分析 8 第七部分 销售模式及付款方式 8 第八部分 商业物业管理 9 第九部分 国内商业地产现状及开发经营模式 10 第十部分 国内商业地产开发经营成功案例 14 第十一部分 厦门商业地产现状及趋势 17 第十二部分 厦门主要板块商业状况分析 19 第十三部分 东方时代广场商业环境分析 21 第一部分 商业地产概念及其特征 1、概念 “商业＋地产”的开发模式，即把“商业”——主力店的大卖场开发所带来的长期物业收租和“地产”——主力店周边的中小店面开发所带来的短期销售相结合起来。 2、特征 这种模式的核心盈利点在于世界知名的商业企业进驻后给项目地块价值所带来的巨大提升空间，同时把已有的作为短线投资的中小店面开发和大卖场开发所带来的长期物业收租结合起来，保证了企业可以产生持续、稳定的现金流。 3、商业地产开发的特点 商业地产项目从规模和形态上分两大类：一类是大型的SHOPPING MALL，还有就是裙楼商场。前者是对城市区域形态产生重要影响的客流集散地，后者则大部分与住宅区、写字楼等相配套。 4、商业地产开发与住宅开发的区别 住宅项目主要满足的是消费者的功能需要，但商业地产不同，尤其是大型的综合商业，它的销售对象不是直接的购物消费者，而是商家，特别是主力店。作为发展上来说，首先要满足商家赢利的需要。赢利与否取决于很多因素，包括市场环境、区域人口分析、经济发展趋势、行业特征等。相比之下，住宅项目的销售对象容易受到发展上的引导，而商业地产项目的销售对象通常更富于主见。形象的比喻，住宅项目是直销，而商业地产是传销。 5、商业地产开发的前提条件 1）雄厚的资金储备。 2）适宜的土地状态。就是地段，最好选择在传统的商业区，或靠近交通要道，还要有足够的面积建设大型综合商业项目。 3）重视客流规律和区域消费能力。周边地区有足够的消费群体及流动人口以保证商业所需的购买能力，同时要考虑到周边的商业竞争。商业建筑区域或商圈的形成受很多历史、人文因素的影响。 4）充分考虑现有和未来的交通状态。近期及未来的交通一定要流畅、方便，应有尽可能多的交通工具。中国目前大型商业中心设计的交通人流组织与国外同类项目有相当大的差别。在中国，由于人口密度高，步行、公交客流占主体，因而导致了大型商业中心不可能出现在郊区。 5）深入的前期研究。从长期发展的角度来看，分析市场容量以决定项目的定位。首先应满足城市规划条件，其次要做好项目可行性研究，根据完整的市场调研报告、业态分析研究，以确定商业业态定位。 6）富有经验的操作团队。 第二部分 商圈的确定和研究 1、商圈的概念及分析目的 商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。 　　2、商圈的构成及顾客来源 　　商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。 　　次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。如图： 　　真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。如图： 　　3、商圈的设定 　　商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围