常青花园项目产品建议及客户群体定位.pptVIP

5、主力户型与户型配置 根据对客户群体的调查分析显示，我们建议本项目户型配比如下： 面积：120—140M2左右，户型：三室两厅两卫，比例：40%左右 面积：100—120M2左右，户型：三室两厅一卫或两室两厅两卫，比例：20%左右 面积：90—100M2左右，户型：两室两厅一卫，比例：15%左右 面积：140—160M2左右，户型：四室两厅两卫，比例：10%左右 面积：160—220M2左右，户型；复式楼，比例：10%以内 主力户型：120—140M2左右三房两厅两卫。 为稳定城市房地产的健康有序发展，让百姓能实际有效的获得生活用房，政府近期出台了一系列宏观调控政策。其中对“户型配比70%以上90平方米小户型”的户型规划要求对房地产项目的建设与发展将产生不可预期的影响，鉴于之前我们针对武汉房地产“武汉市范围内80平方米至120平方米的户型占总成交量的比例为55%以上”的调查显示，武汉在建项目中大户型有趋向政策饱和的势头，项目的建设有可能遇到宏观调控政策下的硬性户型配比的要求，而大量小户型的户型配比要求明显与本次策划调查的户型需求相背。 我们建议开发商提前做好项目相关户型报规与相应公关，尽量争取到本次策划中调查推荐的户型配比。同时，应准备第二套户型规划与工程施工方案，在出现不可避免的硬性户型配比规划要求时，具备灵活性的二合一户型组合方案，采取非承重墙隔离两套小户型、可购双套组合拆隔而变成100-140M2左右中等户型的工程方案，使实际的销售成品尽量可组合趋向实际户型需求配比。 本项目户型配比关键： 5、主力户型与户型配置 6、项目配套设施 生活配套：针对项目周边配套设施的调查显示，项目距离最近的超市、菜市场、药店、邮局的基础生活配套集中区域的主干道直线距离不超过1.5KM，同时比邻商业街已成型的美食步行街，区域的入住生活便利性较好。在生活配套设施上，不用刻意引进大型生活配套，随人群入住与商业配套的形成自然形成小区附近的便利商店，满足生活便利性配套没有问题。 教育配套：针对项目周边配套及市政的调查显示，在常青花园内教育配套设施有6所幼儿园、4所小学、3所中学以及湖北工业学院，其教育配套丰富前期，均在项目的5分钟交通辐射圈之内，因此，在教育配套设施上，可以借力于整体常青花园的教育配套优势，不用自身新引进。 中心会所：从小高层购买动力的调查显示可以看到，社区会所处于购买动力的末位，客户群体对会所的实际功用以及与生活的联系表示未知，而从武汉众多房地产项目的会所设置来看，也是形式至上居多，造成一定的土地和建筑空间浪费。作为一个中档的小高层居住社区，其会所基本成了社区的标配，贸然去掉又会对项目的品位与格调造成一定的隐性影响。因此在中心会所的考虑上，我们认为，其功能不应该仅仅作为摆设，在项目营销期间，它应该是项目是生活理念的精神标志；在转入实际的项目居住期时候，它同时也整个小区的物业管理中心，并可提供室内建身运动场所的服务；在中心会所的修建位置上，可考虑与项目的临街商业群体联体，为有一定特色的建筑体，后期的物业运营还可设置会所对外的轻休闲经营。 商业配套：规划道路将地块打散，是项目的弊点，但规划道路的穿透和中心商业街的属性，也是项目的商业利点。项目临规划路的面开发作为商业店铺，可借中央商业街势头带来额外价值。经过对常青花园区域的配套及店铺建设细致调查，其主营业态基本为生活属性的基础配套，作为近10余万人居住的大区域，饮食、超市、市场、医药等基础生活配套之外，娱乐性商业配套明显空白，而从现在的中央商业街美食街的消费时间（晚7-10点消费高峰）及客户群体的消费能力普遍观察来看，娱乐性配套的需求并不弱。商业配套定位建议由开发商导向为娱乐性业态经营。建筑特点为底层高层高（4-6米），具备可扩展性，双层，现代建筑风格，色彩体系以整体社区风格为参考。 6、项目配套设施 商铺风格参考示意 会所参考示意 会所可临街与商业体量并列，后期可扩展性经营与出售 商铺风格参考示意 商铺临街路道风格参考示意 总结：产品定位与综合概述 产品与市场定位 建筑楼型：小高层 8~13层，错列式布局，前低后高层次空间规划 规模：（含规划道路）占地120亩占地面积 预计道路占地16—18亩地左右，按20米宽4车道计算。 实际占地估计约68000平方米，平均2.5—2.7容积率计算，实际建筑面积15—18万平方米以上。 社区理性描述：中档纯板式小高层生活社区 功能定位 居住功能：纯板式小高层建筑，8—13层序列分布 绿化功能：35%+绿化率，组团式移步情景景观，可考虑水景 停车功能：建设地下停车场，退让路面环境，便于物业管理。满足居住停车位配套的同时，以后可成为商业功能性配套之一。 社区功能：建身、会所、物管中心社区内部配套 教