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台湾土地经济学之六土地利用(下) 真题解答参考 竞价地租(Bid Rent) 目前台湾地区各城市正在兴建及规划捷运系统，请以阿隆索（Alonso）之竞价地租(Bid Land Rent)理論，說明捷运兴建对不动产价格之影响，并說明台湾应如何因应此一现象 (一)假设将土地从事商业使用、住宅使用、工业使用与农业使用。兴建捷运对不动产价格之影响讨论如下： 1。图形 2。图形说明 (1)。令AB为商业使用的竞租线，CD为住宅使用的竞租线，EF为工业使用的竞租线，GH为农业使用的竞租线，且AabcH为有效竞租线。 (2)。与离市中心距离「0到d0」间，商业使用竞标地租最高，故土地作为商业使用；「d0到d1」间，住宅使用竞标地租最高，故土地作为住宅使用；「d1到d2」间，工业使用竞标地租最高，故土地作为工业使用；「d2到H」间，农业使用竞标地租最高，故土地作为农业使用。 (3)。就都市土地使用空间配置观察，由市中心向外延伸第一圈为商业使用，第二圈为住宅使用，第三圈为工业使用，第四圈为农业使用。 (二)兴建捷运对不动产价格之影响 1。图形 2。分析 (1)。兴建捷运后，距离市中心的每单位运输成本下降，使得商业使-用竞租线由AB外移到AB`，住宅使用竞租线由CD外移到CD`，工业使用竞租线由EF外移到EF`，农业使用竞租线由GH外移到GH`，且Aa`b`c`H`为有效竞租线。 (2)。就竞价地租而言， 「0到d`0」间，商业使用竞标地租最高，故土地作为商业使用；「d`0到d`1」间，住宅使用竞标地租最高，故土地作为住宅使用；「d`1到d`2」间，工业使用竞标地租最高，故土地作为工业使用；「d`2到H`」间，农业使用竞标地租最高，故土地作为农业使用。 其中， d0到d`0间之土地，由住宅使用变更为商业使用 dl到d`1间之土地，由工业使用变更为住宅使用； d2到d`2间之土地，由农业使用变更为工业使用； H到H`间之土地为农业使用之延伸。 (3)。捷运兴建后，使得距离市中心的单位运输成本下降，区位地租增加。当产业的竞租力增强后，都市土地使用空闲配置均向外扩张，导致土地转用发生，最终使得不动产价格上涨。 (三)台湾的因应措施（简述） 1。因不动产价格上涨，须考虑与研议财政政策的调整，如地税政策的合理性，以抑制土地投机行为。 2。央行在调整货币政策时，应适度地利用升息或选择性信用管制工具，来加重土地投机成本，保护土地或不动产实质需求者的权益。 3。捷运通车后，土地使用变更层出不穷，应重新检讨土地规划及分区管制政策。 4。应适时地进行土地储备与广建平价住宅来满足住屋需求。 都市土地可供多种用途，但彼此之间互相竞争使用。假设有商业、住宅、工业等三种土地利用，亦未实施土地使用管制，则于区位竞争上会呈现何种狀态？若住宅用地因人口迁入而需求增加，接着工业用地则因产业不振而需求减少，其对土地利用区位将先后产生何种影响？试绘图說明之 (一)区位竞争说明 1。图形 2。分析 假设都市土地有商业、住宅、工业等三种土地利用，亦未实施土地使用管制，则区位竞争分析如下： （1）。令AB为商业使用的竞租线，CD为住宅使用的竞租线，EF为工业使用的竞租线，且AabF为有效竞租线。 （2）。与离市中心距离「0到d0」间，商业使用竞标地租最高，故土地作为商业使用；「d0到d1」间，住宅使用竞标地租最高，故土地作为住宅使用；「d1到F」间，工业使用竞标地租最高，故土地作为工业使用。 （3）。就都市土地使用空间配置观察，由市中心向外延伸为第一圈商业使用，第二圈为住宅使用，第三圈为工业使用。 (二)若住宅用地因人口迁入而需求增加，接着工业用地则因产业不振而需求减少，则对土地利用区位先后影响如下： 1。住宅用地因人口迁入而需求增加，对土地利用区位的影响 （1）。图形 （2）。分析 ①。住宅用地因人口迁入而需求增加，使得住宅使用竞租线由乃外移到C`D`，且Aa`b`F为有效竞租线。 ②。就竞价地租而言，「0到d`0」间，商业使用竞标地租最高，故土地作为商业使用；「d`0到d`1」间，住宅使用竞标地租最高，故土地作为住宅使用；「d`1到F」间，工业使用竞标地租最高，故土地作为工业使用。其中，「d`0到d0」间之土地，由商业使用变更为住宅使用；「d1到 d`1」间之土地，由工业使用变更为住宅使用。 ③。住宅用地因人口迁入而需求增加，使得住宅用地价格上涨，住宅用地由原先的「d0到d1」扩大到「d`0到d`1」。 2。再者，工业用地因产业不振而需求减少，对土地利用区位的影响 （1）。图形 （2）。分析 ①。再者，工业用地囚产业不振而需求减少，使得工业使用竞租线由EF内移到E`F`，且Aa`b`F`为有效竞租线。 ②就竞价地