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台湾土地经济学基本观念之一 一、土地供给 其他条件不变下，不动产供给者或卖方，根据各种市场价格讯息，其愿意且能够进行(对象)供给行为的价量关系。SELL = P / QS关系 (一)土地自然供给： 又称土地实质供给。全国土地之供给量固定不变，不随地价之变动而增减。因此土地供给曲线呈垂直型态。土地地价上涨下跌则供给量均相同，实际上不可能，全国各地区地价均不同 (二)土地经济供给： 某一地区某一种类土地之供给量(如某一地区为台北市信义计划区之某一种类为住宅用地)，随地价上涨而增加。因此，土地供给曲线成正斜率。 不同性质土地，土地经济供给不同如信义计划区之商业用地与住宅用地 商业用地要求严苛，土地供给量相对少，供给弹性小斜率大 住宅用地总量则相对多，住宅用地供给弹性大(斜率小弹性大) 地价起始点不同，商业用地高 住宅用地低 (三)土地供给后弯现象：为不正常现象，政府必须干预 1。土地短期供给曲线之后弯： 土地供给曲线一般为正斜率，但如有供给面投机因素，将可能产生负斜率之土地供给曲线。 地价上涨将产生二种效果： 一为所得效果，指地价上涨以后，出售土地所得增加，有利可图，因此会增加土地供给量； 另一为惜售效果，指地价上涨以后，预期地价将更上涨，因此会惜售以减少土地供给量。 2。土地长期供给曲线之后弯： 都市发展初期，可建空地仍多，随着地价上涨，土地供给量增加。 都市发展至后期，可建空地不多，随着地价上涨，土地供给量反而减少。 (四)影响土地（经济）供给之因素：指外生变量之影响造成整条供给线之移动。 1。交通运输： 交通运输建设，使郊区或边远地区交通更为方便，带动土地开发、人口聚集。土地供给增加。 2。公共建设：公共建设（如都市更新、新市镇建设等）完成，增加许多可建土地，土地供给增加。 3。土地利用技术： 人类利用土地之知识与技术不断进步， 则土地平面利用不断扩张，土地立体利用不断加深，增加土地供给。 如高层建筑技术进步，高楼大厦因而产生。 4。土地开发：政府推动市地重划、区段征收等，积极开发土地，土地供给增加。 5。土地集约度：人类利用土地之集约度提高，增加土地之立体供给。 6。土地编定与分区管制： 政府规定某一地区之使用性质（如住宅区、商业区、工业区等）与 容积管制（如建蔽率、容积率等），则限制该地区土地供给。 7。其他：如景气变化、土地投机等。 二、土地需求 其他条件不变下，不动产需求者或买方根据各种市场价格，其愿意且能够进行购买行为的价量关系称之。买方的价量反向关系为需求 (一)土地实质需求(自住客)：称土地真实需求。人类为食衣住行及工商活动发展、公共设施而对土地产生需求。此为引申需求。 (二)土地假性需求(投资客)：又称土地虚伪需求。人类为保值、增值、投机等，而对土地产生需求。 土地实质需求为土地之正常、合理需求， 土地假性需求为土地之不正常、不合理需求。 假性需求为促成地价高涨之主因，故政府常采取手段抑制假性需求。 (三)土地总需求：需求均为短期需求，无长期需求 土地实质需求与土地假性需求之和(水平相加)，为土地总需求。 如一般所称之土地需求，如无特别注明，均指土地总需求而言。 不同性质土地，土地经济供给和需求均不同如信义计划区之商业用地与住宅用地 (四)影响土地需求（总需求）之因素：系指外生变量变动时，土地需求曲线整条移动 1。人口数量：人口数量增加，对粮食、住宅、公共设施等需求随之增加，土地引伸需求增加。 2。生活水平：人类生活水平提高，对食衣住行育乐由基本需要提升为享受需要，土地需求随之增加。 3。国民所得：国民所得提高，民众购买力增强，土地需求随之增加。 4。经济发展：经济发展之结果，都市化与工业化加速，产业用地需求随之增加。 5。景气变动：经济景气，带动房地产景气，土地需求增加；经济不景气，房地产随之不景气，土地需求随之减少。 6。土地投机：土地投机盛行，土地需求增加；土地投机却步，土地需求减少。 7。其他：如家庭结构，大家庭演变为小家庭，土地需求增加。 (五)土地需求之季芬财现象：季芬财较劣等财更劣等，但土地为正常财，只是有季芬财现象 地价快速上涨，土地投机盛行，买方追涨不追跌，而产生季芬财（Giffen goods）现象。 土地需求曲线呈正斜率。地价上涨，土地需求量反而增加，违反需求法则。 此即土地需求面投机的短期不正常现象。政府必须干预 三、土地市场 (一)土地市价之形成： 在其他条件不变下，不动产均衡价格(P0)由市场供需共同运作调整决定，又由于此运作在不动产市场完全竞争下达成，又称为不动产市场机能，其隐含买卖双方皆为价格的接受者。另一支看不见的黑手。 土地需求与土地供给，共同决定均衡地价与均衡交易量。 土地需求曲线D与土地供给曲线S之交点，决定均衡地价P0，均衡交易量Q0。 均衡地