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保障性住房建设对商品房市场影响 　　摘要：根据一般均衡市场理论，通过对保障性住房市场进行细分和分析，本文认为目前我国保障性住房建设对商品房市场产生影响的决定因素是保障性住房建设的规模，以及保障性住房需求人群在商品房市场中所占的比例；在“十二五”期间，尤其是“十二五”后期，在现行保障边界不扩大的前提下，北京市保障性住房建设会对北京市商品房市场产生比较大的影响。 关键词：保障性住房；保障性住房建设；商品住房市场 中图分类号：F2933 文献标识码：A 收稿日期：2013-08-27 作者简介：吕萍（1962-），女，呼和浩特人，中国人民大学公共管理学院教授，博士生导师，研究方向：住房政策、土地经济与管理；戚瑞双（1975-），女，河北唐山人，北京电子科技职业学院副教授，中国人民大学公共管理学院博士研究生，研究方向：住房市场与政策、土地经济与管理；李爽（1987-），女，黑龙江呼兰人，北京市规划委员会职员，研究方向：房地产政策。 基金项目：国家自然科学基金项目，项目编号 2010年中央政府下发文件，提出要加快推进保障性安居工程建设，同年，国务院确定建设保障性住房和改造各类棚户区住房580万套，安排保障性安居工程专项补助资金800多亿元，比2009年增加300多亿元，同时提出到2012年底要基本解决1 540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2011年“两会”上，温总理在政府工作报告中把进一步扩大保障性住房建设规模作为房地产市场调控的第一条，全国保障性安居工程2011年的建设任务由2010年的590万套增加到1 000万套，增加了724%，投资约14万亿元（其中政府投资约5 000亿元）；“十二五”期间将建设3 600万套，大约投资5万亿元，城镇居民住房保障覆盖面达到20%，做到应保尽保。2012年党的十八大再次明确提出要在“住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”，并实现到2020年住房保障体系基本形成的目标。显然，我国中央政府大力发展保障性住房的初衷是解决中低收入家庭的住房困难问题，同时希望保障性住房能在一定程度上挤出房地产市场的泡沫。根据住建部网站信息以及国家统计局公布的历年国民经济和社会发展统计公报，2009年至2012年底，全国共新开工建设各类保障性住房2 899万套，基本建成1 700万套，中低收入家庭的住房困难问题无疑得到了一定程度的缓解。而如此大规模的保障性住房建设对于住房市场是否起到了稳定房价的基础性作用以及这种作用实现的条件是什么？在我国正处于城市化、工业化、市场化、国际化、信息化全面推进的社会经济转型时期，住房和住房保障制度作为社会经济多方面问题的一个交集，上述问题的厘清无疑对我国当前社会和经济发展具有重要意义。 一、相关研究 目前，很多学者对保障性住房建设对商品住房市场尤其是对其房价产生影响做了研究，并得出截然不同的结论： 一是认为保障性住房建设会抑制商品住房市场价格。大部分学者都认同增加保障性住房供给能够促使房地产市场结构的合理化，平衡供求（谷俊青，2010），同时能够抑制商品住房价格。其中，定性分析主要是从保障性住房建设对商品住房市场供求关系的改善角度进行分析的。普遍认为，保障性住房建设会增加住房供给从而会拉低住房价格（张光进，2011）；也有的认为保障性住房建设会分流商品住房市场的需求，从而能够抑制房价（马国强、田文杰，2012）；还有一些学者认为保障性住房建设有助于改善高房价预期并提供一种调整利益分配模式，从而能够有效稳定房价（孙志波，2010；叶檀，2008）。更多的学者使用定量分析的方法支持了上述结论。最初有些学者采用简单的数量计算的方法，选取相关指标对经济适用住房政策效果进行实证研究，得出了经济适用住房不仅扩大了住房供应，而且抑制了商品住房市场价格的结论（牛毅，2007）。之后有学者采用相关分析的计量方法，对保障性住房建设对商品住房价格的影响进行了更为细致的分析，不仅用实证的方法得出了保障性住房建设会通过增加供给（孙志波，2010）、分流需求（张聚峰，2008）等途径有效抑制商品住房价格上涨的结论，而且得出了精确的数量关系结论。例如，贾珩（2010）通过对全国1998-2008年相关数据的相关性分析，得出在90%置信区间下，经济适用房新开工面积每上升一个百分点，就会对房价产生 0574 的平抑作用。张聚峰（2008）也通过对全国1997-2007年数据的分析发现，经济适用房的占比每上升一个百分点就会对住房价格指数增幅产生 0841 的平抑作用。潘爱民等（2012）通过1999-2010 年的全国数据分析发现当经济适用房销售面积增加 1%时，会促使房地产价格下降 04442%。也有学者引入相关模型进行了更为深入的分析