房产开发各专业工程设计的主要成本控制要素分析10P.doc

房产开发各专业工程设计的控制要素 建筑专业 总平布置: 1. 室外场地竖向标高不合理,造成回填过高. 消防通道、登高场地尽量不放在非人防顶板上面. 非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。 4. 总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,走线不合理. 建筑平面功能: 防火分区过多,造成楼梯、门、设备增加. 人防设计: --防护面积过少造成单元增多. ---相邻单元未连接造成临空墙过长. ---一框二门的人防门过多 (部分可用临战封堵替代) ---进人防前的防倒塌范围过大(按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯,坡道及走道做即可) ---室外顶板下的人防面积过大(应尽量将人防做在建筑投影范围下) ---人防门型号不合理(钢门造价高,所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门.同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门) ----人防功能不合理(如争取做部分物资库 ) ---平战转换方案不合理,应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用. 人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用.有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用. ----室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层.即利用局部夹层或管沟. 地下室层高及埋深过大,或地下室面积过大.多层尽量不做全地下室. 建筑无障碍的范围过大 (如无残疾人的宿舍,多层电梯公寓,工业建筑等不要做无障碍). 弱电机房可合用的未合用.(如消防、监控、楼宇自动化可合用;电信与计算机房、综合布线合用;广播可与有线电视或消控中心合用; 专门的广播、扩声及传译系统宜合并设置等) 6. 暗房间过多,导致人工采光及机械通风增多. 7. 建筑平面功能不合理 ,导致二类高层按一类做(如重要科研楼均按一类,因此做科研建筑设计时应将科研办公及后勤,行政办公楼分开为好). 又如空调房间不集中,电井未布置在负荷中心位置. 自行车库尽量设置在架空层或半地下室, 在满足功能前提下控制自行车地下室量 坡屋面内的空间未有效利用. 住宅跃层中的管井: 一般电,弱电井保留但电梯门,井检修门,及走道均可 利用到室内;跃层中的前室送风井、水井可取消,除非跃层有疏散要求 . 另小型商业网点(2F单元面积300m2),半地下自行车库,设备夹层等可不通消防电梯. 当平面功能可变性较大时,可做可不做的墙体分隔尽量不做. 12. 设备机房面积过大或设置在沿街面,商场靠小区的外墙开大窗或靠小区外墙设置多个出入口都是不合理的. 13. 多层住宅和低密度高端物业设置电梯时原则上做无机房电梯,可省下电梯机房的面积. 立面材料及细部构造: 要优先使用四新技术.另外立面材料不要过度追求高端材料,可尝试用人造材料适当替代(如用陶土板代天然花岗岩,玻化石代大理石,GRC构件代替花岗岩的欧式线条窗套).立面细部应是底部、裙房丰富顶部适当简洁(如80m高处的小细部效果不大) 2. 室外地下室顶板覆土过厚,室内人防顶板上覆土过厚.(800mm应以架空板为主).地下车库坡道用框柱支撑代替砼墙支撑要经济. 平面应规整,住宅面宽进深适度. 若凹凸过多体型过于曲折或高层的错层户型, 会导致结构成本增加. 不注意控制建筑的体形系数与窗墙比导致节能成本增加. 变形缝设置不合理 如变形逢二侧无故做双墙是浪费的. 地下室或楼层上的管沟、井过多. 除入口区域外,地下车库可用建筑面层深度(100-150)做浅地沟代替结构地沟,尽量减少集水井及沟,具体布置有二: 沿车库边圈设置明沟及井,适用于狭长形平面;在车位区域间距不小于35-40m布置沟,适用于较方形平面. 建筑屋面内沿沟设置不合理,建议有中走道的可利用走道降低做天沟,天沟少意味水管线也少. 36m2的小屋面可不做天沟直接做雨水口 . 7. 不合理的可踏面,导致栏杆整体高度提升,即不合理也浪费. 8. 空调室外机位位置过小或无法安装(不建议在凸窗下设置机位). 9. 0.000下的楼梯处防火分隔不合理,如分割墙一直做到底板是无必要的. 楼梯的进深过大时可考虑做成四跑或三跑以减少楼梯建筑面积. 半地下防水设计方案不合理.(半地下埋深浅时可自防水或做防潮处理) 屋顶构造中,除公共厨房，浴室外一般可不做隔汽层.尽量采用倒置式屋面构造.找坡材料用尽量用水泥焦渣,膨胀珍珠岩砌块等轻型材料找坡,过大找坡应做结构找坡. 12. 安全玻璃设置不合理(如入口门在高度2.4米内是安全玻璃就可以, 中空玻璃有安全玻璃要求的往往仅一侧既可，所以设计要明确.) 外墙或内墙填充墙体选择不合理,如混凝土空心砌块或混凝土多孔砖,自重大保温差. 地下室外墙轮廓应尽量平直. 若上层前室采光做自然排烟,在地下室时有条件时可设置采光井,否则要设