不动产登记机关的侵权责任及其限度——以法解释学为视角的分析.pdf

理 论 与 改 革 不动产登记机关 的 侵权责任及其 限度 以法解释 学为视 角的分析 _吕尚敏 (苏州大学 江苏 苏州 215001) 摘【 要】物《权法》第21条以“登记错误”作为不动产登记机关承担侵权责任的要件 。然而 在 实践中，由于引发不动产登记的原因行为的复杂性．不动产登记机关客观上并无足够的能力 来确保每项登记的正确性。过于严苛的责任 负担不仅给不动产登记机关带来了困扰．也使得人 民法院在审查此类案件时无所适从。为此，需要结合 《物权法》其他条款的规定及 《国家赔偿法》 的相关规定对该法第21条的含义进行体 系性、限缩性的解释。据此 ，《物权法》第21条中的 “登 记错误”应当被解释为登记机关 “未依法履行审查职责而造成的登记错误” 【关键词】不动产；登记 ；错误；责任 【中图分类号】D920．4 文【件标识码】A 文【章编号】1o06—7426[2010]04—0133一f)3 国 物《权法》第21条对不动产登记机关的赔偿责任作 了 抵押权注销登记)；3．地役权登记 ；4．预告登记；5．其他登记 (包括 规定 ：“因登记错误 ，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔 更正登记与异议登记)在每一登记类型中．又可分为几种更细 偿责任。登记机构赔偿后 ，可以向造成登记错误的人追偿。”这 小的子类型。例如，在所有权转移蹙记中，根据发生权属转移的 一 规定在实践中造成了极大的困扰。不动产登记的实践表明， 原因的不同，又可分为因商品房买卖 、存量房买卖 、房产互换 、 无论登记机关如何努力，登记错误仍不可避免。另外 ，周家实际 存量房赠与、存量房继承 、存量房析产 、企业兼并合并与分立 、 上也无力承担 由于不动产登记错误所引发的巨额赔偿责任。因 合资入股、企业改制 、法院裁定 、调解 、判决以及其他多种登记 而，对于 物《权法》第21条的文义解读可能造成法律文本与实 情形。不同原因所引发的登记行为，其所要求提供的材料当然 践的严重脱节。法律解释的理论认为，当一种法律解释方法可 也各不相同。引发登记的原因行为 (或 日基础行为)的多样性决 能造成文本与实践的严重背离时 ，我们不妨采取其他解释方 定了登记机关所要审查材料的极端复杂性 例如．申请国有土 法，使得法律文本在不被修改的情形下仍能够适应实践 的需 地范围内房屋所有权初始登记 ．应提交的申请材料就包括： 求。本文将尝试运用体系解释的方法 ，以 物《权法》其他条款和 序号 申请材料名称 序号 申请材料名称 我国 《国家赔偿法》的相关规定为参照 ，对 物《权法》第 21条的 l 登记申请书 8 房屋地址证明 含义作出新的界定 ，使之能合乎实践的需求。 2 申请人身份证 明 9 更名证明材料 一 、 《物权法》第 21条的适用困境 3 建设用地使用权证明 lO 主体资格灭失证明材料 4 建设工程符合规划的证明 1l 生效法律文书 物《权法》第2l条规定 ，因 “登记错误”造成损害的，登记机 5 建设T程施丁证明 l2 合作(联建)协议和产权分割清单 关应当承担赔偿责任。这一规定对于保护登记利害关系人的权