论房屋承租人优先购买权限制和保护.docVIP

论房屋承租人优先购买权限制和保护 　　【摘 要】房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中早有确立，1999年颁行的《合同法》第二百三十条明文规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”并保护了房屋承租人的优先购买权，相比房屋所有权人，承租人是处于弱势地位，另一方面，如此做法更可以简化房地产交易成本，我国法律的这一规定是有其正当利益考量的。但是我们还应当认识到，对承租人优先购买权的保护涉及到的不仅仅是出租人房屋所有权的限制，它还包括在出租房屋之上第三人购买房屋的交易安全。这三者之间的协调对于解决现实生活中房屋租赁实务问题具有重大意义。 【关键词】承租人优先购买权；房屋买卖第三人；转租；请求权 一、房屋承租人优先购买权概述 （一）优先购买权的概念与特征 优先购买权又称优先承买权，先买权，是指特定的民事主体依照法律规定或者合同约定享有的在同等购买条件下先于他人购买某项特定财产的权利。虽然优先购买权类型各异，但均具有以下共同的特征：第一，附随性：优先购买权是一种附从性的权利，它因基础关系而产生，是附随于主权利的一种权利。i出让人与优先购买权人之间的基础关系，通常是合理合法存续的带有一定人合性的法律关系，如租赁关系、共有关系、合伙关系等等，是优先购买权产生和行使的基础。第二，条件同等：优先购买权是在同等条件下优先购买的权利。优先购买权中的权利人享有优先于其他购买人的机会，但并不是完全排除他人的购买，其他买受人仍然可以参与购买。第三，期限性：优先购买权有一定的行使期限限制。出让人对权利人负有通知义务，权利人在一定期限内不行使的，视为放弃优先购买权。现在我国关于房屋承租人优先购买权的规定有的是《中华人民共和国合同法》第二百三十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条。同时，《民通意见》第一百一十八条的废止，解决了实务处理中民通意见与《合同法》，租赁合同解释规定之矛盾，今后在遇到此类问题时应当按照合同法相关法律和司法解释，应先确认合同有效，但是承租人可以向出租人主张因此而受的损失得以赔偿。 （二）承租人优先购买权的行使 优先购买权优先购买权行使各阶段的法律内涵，从法律技术角度就优先购买权制度运行中的相关问题给出一个兼顾各方当事人利益的、合乎逻辑的、圆满的诠释。 1.行使主体。毫无疑问的是，能够享有和行使优先购买权的主体仅限于房屋租赁合同中的承租人。但在具体的实践中还是会出现诸多特殊问题需要明确。首先，优先购买权是专属权，必须仅仅是房屋承租人自身才能行使，优先购买权人为自己的利益行使该项权利，这是主体要件，不得转让。其次，转租情形下，台湾地区法院的解释主张次承租人对于房屋不享有优先购买权，在我国合同法第二百二十四条的规定中“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”笔者认为，次承租人不享有优先购买权，因为在转租情况下，存在两个合同关系，即承租人与出租人之间的租赁合同，承租人与次承租人之间租赁合同，承租人并没有退出租赁合同，只有承租人享有优先购买权。另外，在租赁合同期满之后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，故而承租人基于双方的租赁关系仍然享有优先购买权，但是此时的房屋租赁合同是不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，合同一旦解除，承租人的优先购买权即告消灭。 2.行使时间。在具体的承租人优先购买权情形下，优先购买权人应当在何时行使该优先购买权，从而使自己在“同等条件下”优先于第三人而获得该标的物呢？对此，理论上有不同的理解。第一种观点认为，承租人在房屋所有权人和第三人达成出售房屋的意向时，就可以行使优先购买权。即当第三人和房屋所有人已经就出售标的物的相关条件谈妥准备承诺之时，房屋承租人有权且应当得到通知，可以在同等条件主张房屋的优先购买权。我国有学者认为：“出卖人在与第三人达成合同意向之时，应当再次将拟立合同的有关内容通知优先购买权人。” ii第二种观点认为：“在优先权存续期间，先买权人未放弃优先购买权的，于出卖义务人与第三人达成出卖标的物的协议时，先买权人得以同等条件购买而主张出卖义务人与第三人的买卖协议无效，由先买权人以‘同等条件’取得标的物的所有权。” iii笔者认为第二个观点是正确的，是符合优先购买权制度价值追求的，且具有较强的可操作性和逻辑性。它既做到了出卖房屋同等条件在第三人与房屋的所有权人订立买卖合同时即已确定的前提保障，又做到了在此基础上的相关房屋出售情况明确固定，防止第三人再以意思自治等原有主张权利，保证了承租人的优先购买权的可操作性。 3.行使条件。承租人行使