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陶然:本质上要推进集体土地入市 　　房地产泡沫破裂不可避免 《中国民商》：很多人说2014 年将是楼市的拐点，杭州等一线城市刮起的降价风暴使得购房者们人心惶惶，一时之间“地产崩盘论”甚嚣尘上。但在两会上住建部官员回应说，中国房地产在未来十年内不可能出现大的危机。在您看来，是否存在崩盘的风险？ 陶然：泡沫是显而易见的。比如北京，现在的房价基本上是十年前的8 倍左右，怎么上去的。也许不会跌到原来的那个水平，因为这些年我们又发了很多票子，但是我觉得跌个一半还是很正常。这么大的泡沫当然要挤出去。 日本上世纪80 年代在泡沫破灭以后，就经历了“失去的二十年”。以前，我们一直在说要避免日本泡沫崩盘的教训，但实际上2009年以来我们搞大规模经济刺激，做的事情几乎跟人家一模一样。 四万亿大规模财政、信贷刺激政策，一方面让中国经济在短期内避免了下滑，但也同时导致了房地产泡沫从一二线城市向三四线城市扩展。这与日本政府在1980 年代后半期日元升值后为应对出口下降而采取的刺激政策对房地产市场的效果非常相似。 与1980 年代末日元迅速升值后，日本制造业企业大量外迁不同，中国上一轮财政信贷刺激政策却进一步推动了工业开发区与城市基础设施建设，并导致了能源、原材料在内的重化工、交通运输等行业的全面产能过剩。内地很多政府，更通过投融资平台大规模新建、扩建开发区和新城区。2009 年、2010 年和2011 年，全国工业用地出让分别达到14.1 万、15.4 万和19.3 万公顷，甚至大大超过了国际金融危机之前中国工业用地出让面积。 与此同时， 地方政府债务余额从2008 年到2010 年2 年内翻倍超过10万亿，到2013 年估计已超过20 万亿。由于很多地方政府向融资平台注入的资产均为土地，地方政府对融资平台债务的担保或抵押，也依赖预期土地升值对应的商住用地出让收入。一旦房地产市场出现下滑，大规模坏账难以避免。 2010 年左右的时候， 中央已经意识到地方政府债务可能会有风险，银行就已经基本不给地方政府贷款了。但是这时候正好又开始鼓励影子银行社会融资。于是，地方投融资平台以及地产商，通过影子银行和信托获得大量资金。但是这些钱并没有投入可以产生正回报的实体经济部门。因为它是垄断，所以就在房地产的泡沫里面打转，结果就是不断地增加泡沫，然后增加财务成本，最后演变成一个庞氏骗局。 《中国民商》：那么如果发生危机的话，它的范围会有多大？会像日本一样经济停滞将近20 年吗？ 陶然：未来如果发生危机，可能会按照这样一种路径来发生。首先是政府发现影子银行有问题，就控制影子银行，然后银行就不敢放钱，利率就会上去。三四线城市的房地产价格就会下来，地产商就会开始抛盘。地方政府则会开始低价抛地，因为之前是限制供应的。一旦出现，抛盘、抛地的情况，基本上也就没人敢再买。那就是崩盘了。三四线城市一崩盘，银行就会出现大面积坏账，紧接着就是大面积信贷收缩，然后是大城市的崩盘。基本上就会出现一个多米诺骨牌效应。 还有一点，中国的房地产崩盘可能还与日本不太一样。当时我正好去了一趟日本，它主要是商业地产泡沫，因为日本为老百姓盖了很多房子，你到外面去买房子很便宜，就是说买地你就可以自己盖，而且这个规划为居住区的是很多，大片的。现在都是可以随便买地买房，就是给居住的预留地非常得大，所以它的这个居住地产其实是没有太多的泡沫。居住地产也涨了一点，不过不多。但是，商业地产就飙得比较厉害，比中国严重，一平米到几十万美元这样一个程度。 但是中国不一样，虽然深度上不如日本，广度上却大得多。先是居住地产泡沫，然后政府就限购，这个钱就冲去商业地产，再后来是养老地产甚至墓地。 而且，日本地产泡沫破灭的时候，城市化已经完成，社会保障体系已经建立起来了。所以，当时损失的主要是银行机构和企业。 而中国，危机一旦发生，就会有大面积失业，但中国的社会保障系统又不像日本那么完善，占农民工一半以上的80 后的农民工，根本就没有种过地。还有就是每年七八百万的大学生，没有关系门路的很难找到好工作，就先在城中村里呆着，但是他们还是有一个比较好的前景。而这个前景一旦破碎了，就会是很危险的情况。 要逐步淡出土地财政 《中国民商》：那么解决办法呢？我们能避免危机发生吗？ 陶然：本质上还是要推进农村集体土地入市，增加土地的供给，逐步淡出“土地财政”。其基本点，是充分利用市场机制，增加城市中低端住房供给，在化解当前中央房地产调控两难，有效推动增长的同时，逐渐消除房地产泡沫，并逐步为地方政府创造可持续的税基。结合在深圳做城中村改造的经验，我们提出了过渡性的解决方案： 首先，改革征地制度，政府除教育、交通、绿地等公益事业继续征地外，对经营性用地不